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Quelle répartition des charges en viager ?

Les charges propriétaires ont bondi de 30% en dix ans et elles ne sont pas près de diminuer. Lors d’une vente en viager, le vendeur et l’acquéreur se partage la pleine propriété du bien, il est donc logique qu’ils partagent également les frais associés au logement. Quelles sont donc ces charges propriétaires et comment sont-elles réparties entre le vendeur et l’acquéreur en viager ? C’est ce que nous allons voir maintenant !

Huit Français sur dix rêvent de devenir propriétaires de leur résidence principale, mais peu savent à l’avance ce que cela va réellement leur coûter : taxe foncière, taxe d’habitation, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, charges d’entretien ou de copropriété, travaux et dépenses exceptionnelles, assurances obligatoires… Toutes ces charges et ces taxes finissent pas peser lourd dans le budget annuel. Nous allons les présenter rapidement.

Charges pour les propriétaires : de quoi parle-t-on ?

La taxe foncière est un impôt local qui dépend de la “valeur locative cadastrale” définie par l’Etat et des taux d’imposition décidés par la ville et le département. Ainsi d’un lieu à un autre, la taxe foncière peut varier du simple au double et son évolution dépend largement de la gestion des collectivités locales. Le saviez-vous ? Les valeurs locatives cadastrales datent de 1970 et devraient être remises à jour pour 2026. En conséquence, la taxe foncière de certains biens pourraient bondir de plus de 20% en un an !
 
La taxe d’habitation est également un impôt local mais elle est amenée à disparaître d’ici à 2023 pour les résidences principales. Pour les résidences secondaires elle restera en vigueur et pourrait même être majorée selon les situations.

La Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) a un objectif plutôt explicite. Cette taxe est également un impôt local et on la retrouve sur l’avis de taxe foncière.
 
Les charges d’entretien ou de copropriété qui sont toutes les dépenses courantes entraînées pour vivre dans le logement, à l’exception des travaux et des dépenses exceptionnelles. On distingue les charges individuelles, d’une maison individuelle ou qui ne concernent qu’un seul lot dans une copropriété, des charges de copropriétés justement, qui sont communes à plusieurs lots. Ces charges de copropriété relèvent d’un statut particulier et elles sont sous la responsabilité du syndic.
 
Les travaux et les dépenses exceptionnelles qui sont cette fois toutes les dépenses non courantes ou qui dépassent les menues réparations dues au simple usage du bien et de ses équipements : ravalement, changement de toiture, installation d’un ascenseur, installation d’une piscine ou d’une chaudière, éventuellement des travaux de terrassement, des travaux d’isolation et de rénovation énergétique, la pose de double-vitrage…
 
Et enfin, les assurances obligatoires comme l’assurance-habitation dont les tarifs ont explosé de plus de 40% depuis quinze ans. On pense aussi à l’assurance Propriétaire Non Occupant ou à la Multirisques, qui sont obligatoires suivant les situations.

Les deux grandes logiques de répartition des charges

Lorsque plusieurs personnes partagent des droits sur un même logement, il est naturel qu’ils partagent également les frais et les charges à hauteur des droits dont chacun dispose sur ce logement. En dehors du viager, il existe deux relations couramment rencontrées et encadrées par la loi. 

La première, la relation locataire / propriétaire-bailleur. C’est la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui encadre la répartition des charges entre le locataire et son bailleur. Pour simplifier, le locataire ne paiera que ce qu’il use qu’il consomme directement : la taxe d’habitation, la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM), l’assurance-habitation du logement et la majorité des charges d’entretien.

La seconde relation est entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Ce sont les articles 605 et 606 du Code Civil qui encadrent la répartition des charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Pour simplifier, le nu-propriétaire ne paye rien sauf l’assurance obligatoire et les gros travaux qui ne portent que sur la structure du bâtiment (murs porteurs, toiture, charpente, murs de soutènement). A contrario, l’usufruitier paye l’immense majorité des charges propriétaires.

Les différentes répartitions des charges en viager

Malheureusement il n’existe pas de répartition légale des charges en viager. C’est donc au vendeur et à l’acquéreur de se mettre d’accord sur la juste répartition, au prix parfois de discussions interminables. Heureusement, tout n’est pas à réinventer et les discussions se limiteront à la répartition de la taxe foncière et des travaux et dépenses exceptionnelles hors gros travaux. En résumé, la répartition des charges en viager est à définir entre deux cadres légaux : la répartition locataire / propriétaire-bailleur d’un côté et la répartition usufruit / nue-propriété de l’autre côté.

4 propositions de répartition des charges en viager

Toutes les répartitions sont possibles mais nous vous en proposons quatre pour vous guider.

1. Opter pour la répartition locataire / bailleur : elle a l’avantage de présenter un cadre légal mais elle est légèrement plus favorable au vendeur qui dispose de plus de droits et de protections qu’un simple locataire.

2. Opter pour la répartition usufruitier / nu-propriétaire : elle est extrêmement rare car elle ne concerne que les viagers avec conservation d’usufruit. En aucun cas elle ne doit être acceptée par le vendeur qui ne concerne que l’usage, le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) car alors elle ne respecterait pas la logique de payer en fonction des droits et des usages détenus sur le bien.

3. La répartition forfaitaire : l’acquéreur et le vendeur se mettent d’accord dès le début pour fixer une répartition qui ne bougera plus dans le temps. Généralement la répartition forfaitaire choisie tourne autour de 75% pour le vendeur et 25% pour l’acquéreur mais tout peut se discuter.

4. Faire porter l’intégralité des charges sur le vendeur, en échange d’un supplément de rente : c’est une solution intéressante pour l’acquéreur qui ne s’occupera plus de rien mais c’est aussi une solution très intéressante pour le vendeur car ce supplément de rente sera revalorisé chaque année grâce à l’indexation. Evidemment toute la discussion portera sur ce supplément de rente.

Il est capital d’inscrire la répartition choisie dans le contrat de vente en viager. Une fois la méthode de répartition des charges choisie, il convient de l’écrire précisément dans le compromis de vente en viager signé chez le notaire pour pouvoir s’y référer à tout moment.

Le paiement et le remboursement des charges en viager

Là encore, la loi ne fixe pas de règles mais nous vous recommandons des bonnes pratiques basées sur un principe simple : celui qui consomme le plus paye tout d’avance et se fera rembourser ensuite. Par ailleurs, dans un bien en copropriété le syndic demande le paiement de toutes les charges au copropriétaire. Or il ne peut y avoir qu’un seul copropriétaire, qui détiendra notamment les droits de vote à l’assemblée générale. Pour ces raisons nous préconisons que le copropriétaire soit le vendeur qui paiera donc toutes les charges par avance. L’acquéreur lui remboursera ensuite sa part une fois par an en fonction de la répartition définie entre les deux.

Il est utile de prendre deux précautions juridiques pour garantir le respect de ses bonnes pratiques. La clause résolutoire qui s’appliquera en cas de non-remboursement des charges par l’acquéreur. Et une autre clause spécifique qui s’appliquera en cas de non-paiement de ces charges par le vendeur qui permettra alors à l’acquéreur de les régler lui-même et de déduire ces montants des rentes qu’il doit verser au vendeur, sans que le vendeur ne puisse se prévaloir de l’action résolutoire en cas de défaut de paiement de la rente.

Bien définir la répartition de ses charges en viager

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Alban Augustin

Fondateur de Néo Viager et contributeur pour ImmoPotam. Sujets de prédilection : Paris (75), viager, rente, agence immobilière, seniors... Tous ses articles