Comment calculer une rente viagère ?
Le prix de vente d’un viager occupé dépend du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) et de la répartition entre le bouquet et la rente viagère choisie par le vendeur. Le vendeur a ainsi le choix de recevoir un paiement immédiat, le bouquet, et un paiement différé pour toute sa vie, la rente viagère. Décomposons les étapes pour arriver au prix de vente en viager et au calcul de cette fameuse rente.
Tout part de l’estimation de la valeur vénale du bien, c’est-à-dire de la valeur du bien libre, comme dans une vente classique. Ensuite, comme le vendeur conserve le droit de rester vivre chez lui, le Droit d’Usage et d’Habitation, on retranche la valeur de ce DUH à la valeur vénale pour obtenir le prix de vente en viager. Le vendeur doit alors choisir comment répartir ce prix de vente entre le bouquet et la rente, ou plus exactement à ce stade, le capital à convertir en rente. Par exemple, un bien d’une valeur vénale de 300.000€, avec un DUH de 100.000€ sera vendu 200.000€ en viager. Ces 200.000€ pourront être répartis par exemple entre 80.000€ de bouquet et 120.000€ de capital à convertir en rente.
Quelle répartition choisir entre le bouquet et la rente ?
D’abord il est important de rappeler que toutes les répartitions sont possibles, y compris 100% rente ou 100% bouquet. Dans ce dernier cas, s’il n’y a pas de rente, il s’agit d’un cas spécifique qu’on appelle le viager occupé sans rente ou vente en nue-propriété. Si cela vous intéresse, n’hésitez pas à regarder notre vidéo sur le sujet du viager occupé avec ou sans rente.
Le bouquet est le montant reçu comptant le jour de la vente. Il représente donc la sécurité d’être payé maintenant tandis que la rente viagère est le montant perçu chaque mois par le vendeur pour toute sa vie, et qui augmente chaque année. Cette rente représente donc la sérénité de recevoir un revenu stable et croissant pour toute sa vie. Le vendeur place donc le curseur entre le bouquet et la rente suivant ces besoins financiers et son envie de sécurité et de sérénité pour l’avenir.
Le calcul de la rente viagère
La rente viagère est calculée en répartissant le capital à convertir en rente sur l’espérance de vie du vendeur. Avec un capital à convertir en rente de 120.000€ par exemple pour une espérance de vie de dix ans, on obtient donc 12.000€ de rente par an, soit 1.000€ de rente mensuelle.
En réalité, ce raisonnement a l’air juste mais il est incorrect, car encore une fois, 1€ d’aujourd’hui ne vaut pas 1€ de demain et il faut donc actualiser ces rentes futures. Techniquement on parlera de capitalisation et non pas d’actualisation car on part d’un capital de départ qu’on projette dans le futur et non pas de flux futurs qu’on actualise dans le présent. Quoiqu’il en soit, le taux de capitalisation est généralement égal au taux d’actualisation pour le DUH. En reprenant le calcul avec un taux de capitalisation de 4%, on obtient cette fois non pas 1.000€ de rente mensuelle mais 1.233€, soit une augmentation de plus de 23% pour le vendeur !
Autrement dit, et sans le savoir, le vendeur en viager investi son capital à convertir en rente dans un placement à un taux garanti au moment de la vente, qui est le taux d’actualisation. Vendre en viager revient donc à épargner à un taux garanti compris entre 3% et 7%, sans compter l’indexation de la rente sur le coût de la vie qui fera encore augmenter la rente chaque année.
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