Illustration (Karolina Grabowska / Pexels / ImmoPotam).

Pourquoi le viager sans rente est devenu tendance ?

Profiter doublement de son logement, le vendre tout en continuant à l’habiter, telle est la promesse du viager occupé ! Vous gardez la liberté de rester vivre chez vous tant que vous le souhaitez et avec le montant de la vente vous retrouvez une sérénité financière pour votre avenir.

Longtemps réalisé sous la forme d’un viager traditionnel bouquet & rente, la formule du viager occupé sans rente prend actuellement de l’ampleur, nous allons voir pourquoi, et à qui elle s’adresse.

Pourquoi vendre en viager occupé ?

Du côté des vendeurs, les avantages du viager occupé sont nombreux : rester vivre et vieillir chez soi dans de bonnes conditions grâce au montant de la vente, augmenter sa retraite avec la rente viagère ou alléger ses charges et ses taxes (puisque vous ne paierez plus la taxe foncière, ni les gros travaux et que les charges d’entretien ou de copropriété seront largement réparties entre vous et l’acquéreur). Eventuellement protéger son conjoint grâce à la rente qui est 100% réversible au conjoint survivant ou accélérer sa transmission en faisant une donation du bouquet 100% exonérée d’impôts jusqu’à 100.000€ par parent et par enfant. Et finalement profiter de votre vie car elle n’aura pas changé, mais vous aurez simplement plus d’argent pour vous en délecter.

Les deux notions fondamentales du viager occupé

La vente en viager occupé est en fait une vente incomplète car vous vendez votre logement mais vous conservez le droit d’y habiter. De là découlent les deux notions fondamentales du viager occupé : le démembrement et le calcul viager.

Les articles 544 et 578 du Code Civil stipulent que la pleine propriété d’un bien peut être décomposée, ou démembrée, en trois droits : usus, fructus et abusus. Usus est le droit d’user du bien, de l’habiter personnellement. Fructus est le droit de jouir du bien ou d’en percevoir les fruits, autrement dit de le mettre en location et de percevoir des loyers. La réunion de l’usus et du fructus forme l’usufruit qui permet donc d’habiter le bien soi-même et de le mettre en location. Et enfin, abusus  est le droit de disposer du bien, de le céder ou de le vendre (on parle aussi de nue-propriété). Vendre son bien en viager occupé, c’est donc démembrer la pleine propriété pour ne conserver que l’usufruit ou beaucoup plus couramment le simple usage, usus, qu’on appelle aussi Droit d’Usage et d’Habitation, le fameux DUH. Mais quelle valeur donner à ce DUH et in fine, quel est le prix de vente d’un viager occupé ?

Le calcul viager se déroule en quatre temps et repose sur des règles de mathématiques financières et actuarielles dont les principes sont pourtant très accessibles. La première étape est de réaliser l’estimation de la valeur vénale du bien, ou la valeur libre, exactement comme dans une vente classique. Puis on calcule le DUH par analogie car le vendeur est semblable à un locataire à vie. Or on ne connaît évidemment pas la durée de vie du vendeur par avance, donc on utilise son espérance de vie au moment de la vente. Cette espérance de vie nous est donnée par des tables générationnelles officielles, soit celles de l’INSEE, soit la “TG05” qui est définie par arrêté ministériel et que nous préconisons largement. On peut maintenant calculer le DUH comme l’équivalent des loyers sur l’espérance de vie du vendeur. Ensuite, pour obtenir le prix de vente en viager, on soustrait ce DUH à la valeur vénale du bien. Enfin, la répartition du prix de vente entre le bouquet et la rente viagère est laissée au choix du vendeur et toutes les répartitions sont possibles. Le bouquet est le montant reçu comptant le jour de la vente. Il représente donc la sécurité d’être payé maintenant tandis que la rente viagère est le montant perçu chaque mois par le vendeur pour toute sa vie, et qui augmente chaque année. Cette rente représente donc la sérénité de recevoir un revenu stable pour toute sa vie.

Les risques du viager occupé et les protections associées

Il existe deux risques dans le viager occupé, le décès prématuré du vendeur et l’impayé de la rente.

Le décès prématuré du vendeur. Si le vendeur décède prématurément après la vente en viager, il aura perçu peu de rentes viagères et au total il aura vendu son bien beaucoup moins que la vraie valeur. C’est l’aléa du viager qui permet de faire parfois une bonne affaire, parfois une mauvaise. Mais en tant que vendeur, comment se prémunir de faire une mauvaise affaire, particulièrement lorsqu’il y a des héritiers derrière qui ne voudront pas prendre le risque d’être lésés ? Pour cela, il existe trois solutions et la première est de modifier la répartition bouquet/rente pour augmenter le bouquet et diminuer la rente. Ainsi, dès la signature vous recevez une part plus importante du prix et vous minimisez le risques de vendre votre bien au rabais. En poussant cette logique un peu plus loin, vous pouvez aussi optez pour un viager sans rente, 100% bouquet. Ainsi, vous sécurisez complètement l’opération car vous recevez l’intégralité du prix de vente le jour de la vente. Enfin, la troisième solution est de souscrire une assurance-décès qui couvrira vos héritiers en cas de décès prématuré mais dans les faits cette assurance-décès est très peu utilisée car elle coûte très chère.

L’autre risque est que l’acquéreur ne paye plus sa rente. Comment éviter ça et comment réagir en cas d’impayé ? La première protection est de prévenir plutôt que guérir, c’est-à-dire de bien vendre en viager, pour cela nous insistons sur deux points. Le premier qui est de choisir un acquéreur qui vous inspirera confiance à la fois financièrement et humainement. Le second qui est de se faire accompagner par un expert du viager dans les calculs et dans la rédaction du contrat de vente en viager pour vous garantir un prix juste et une protection juridique car cette protection juridique est particulièrement dissuasive pour les acquéreurs…

Si vous constatez un défaut ou un retard de paiement, la règle d’or est de réagir rapidement. Commencez d’abord par appeler votre acquéreur pour voir s’il ne s’agit pas d’un oubli ou d’une erreur la banque qu’il pourra régulariser rapidement. Si ce n’est pas le cas, vous utiliserez alors les clauses juridiques qui vous protègent, notamment la clause résolutoire. Cette clause résolutoire vous permet d’annuler purement et simplement la vente en viager, vous récupérerez la pleine-propriété du bien et vous conserverez toutes les rentes déjà versées et tout ou partie du bouquet. Pour bien prendre conscience de la force de cette clause, plaçons-nous du côté de l’acquéreur. S’il ne paye pas sa rente pendant trois mois, il risque de tout perdre : le bien ne lui reviendra jamais, il aura payé chaque mois des rentes en pure perte car elles ne lui seront pas rendues et il risque même de perdre tout son investissement initial, le bouquet. Sans compter les frais d’agence, les frais de notaire, les charges et les taxes, les éventuels travaux qu’il aura payés depuis le début… Vous imaginez donc la puissance de votre protection juridique ?

Les avantages et les inconvénients du viager sans rente

Le viager occupé sans rente est un cas particulier du viager occupé qui présente de nombreux avantages et également quelques inconvénients selon votre situation. Avec un viager occupé sans rente : vous attirez plus d’acquéreurs car ils pourront acheter avec emprunt, ce qui n’est pas le cas du viager avec rente. Vous attirez également un nouveau profil d’acquéreurs, les institutionnels : des caisses de retraite, des mutuelles, des assurances, des fonds qui achètent de plus en plus de viager sans rente et qui présentent des avantages, notamment celui de verser un capital complémentaire en cas de libération anticipée du bien ou encore celui d’voir une définition claire de la répartition des charges et des taxes dès l’offre d’achat. Avec un viager sans rente vous n’avez plus le risques d’impayés de la rente (!) cela va de soi. Vous n’avez plus non plus le risque de vendre votre bien au rabais car vous êtes payés intégralement le jour de la vente. Et enfin fiscalement vous échappez à l’imposition des rentes viagères.

Vous voyez donc que le viager sans rente est une alternative à étudier sérieusement, cependant elle présente quand même deux inconvénients selon votre situation. Premièrement, vous vous privez de l’indexation de la rente, ce mécanisme qui revalorise chaque année la rente autant que le coût de la vie, que l’inflation. Ce qui pourrait entraîner un préjudice pour des vendeurs relativement jeunes, moins de 75 ans environ. Deuxièmement, vous vous privez de la protection du conjoint car la rente est 100% réversible au conjoint survivant. Or une veuve touchera seulement 50% à 60% de la retraite de son mari : dans le cadre d’un couple vendeur en viager dont l’un des deux n’aurait pas travaillé, le viager sans rente pourrait ne pas convenir. En conclusion, le viager occupé a des atouts indéniables pour les vendeurs et le choix du viager, avec ou sans rente, dépend de la situation des vendeurs au moment de la vente.

Viager avec ou sans rente ?

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Alban Augustin

Fondateur de Néo Viager et contributeur pour ImmoPotam. Sujets de prédilection : Paris (75), viager, rente, agence immobilière, seniors... Tous ses articles