Illustration (Andrea Piacquadio / Pexels / ImmoPotam).

Le viager : comment ça marche ?

Le viager représente aujourd’hui un formidable outil de monétisation du patrimoine des seniors, ainsi qu’une opportunité d’investissement immobilier rare pour les acquéreurs. Voici tous les éléments pour s’intéresser à cette solution patrimoniale…

Le viager est une vente immobilière qui permet au vendeur de rester vivre chez lui et à l’acquéreur d’acheter le bien en bénéficiant d’une décote. Le vendeur reçoit le prix de la vente sous forme d’un bouquet, payé comptant le jour de la signature, et d’une rente viagère, payée mensuellement pour toute sa vie. Le viager est encadré par son propre cadre juridique et remplit un nombre important de spécificités techniques sur le calcul viager, la protection du vendeur et la rédaction du contrat de vente en viager.

Plusieurs constats pour comprendre les enjeux du viager

Le marché du viager ne s’est jamais aussi bien porté qu’aujourd’hui, grâce à une concordance de facteurs. Les seniors doivent faire face à un déficit budgétaire puisque la retraite moyenne aujourd’hui en France est de 1.500€/mois alors que le coût moyen pour rester vivre chez soi après 85 ans est de 1.815€/mois. Aussi, le désir de bien vieillir à domicile est un élément primordial : 96% des personnes âgées souhaitent rester vivre et vieillir chez eux plutôt qu’en EHPAD ou en maison de retraite. Enfin, trois retraités sur quatre sont propriétaires de leur résidence principale mais ne possèdent quasiment rien d’autre à côté : les seniors sont souvent riches de patrimoine mais pauvres en trésorerie…

Ces trois raisons mettent en évidence l’intérêt des personnes âgées à monétiser leur bien tout en restant vivre chez eux pour bénéficier d’un confort de vie et d’une sérénité pour leurs vieux jours : c’est exactement à cela que répond le viager ! Par ailleurs, le nombre de seniors va doubler d’ici à 2050, ce sont les fameux papy-boomers. En combinant l’intérêt évident des seniors pour le viager et le nombre croissant de seniors, on comprend pourquoi le marché du viager est en croissance de 20% par an avec de très beaux jours devant lui pour les trente prochaines années !

Six raisons pour vendre en viager

Le viager est une solution optimale pour de très nombreux seniors, qui dépassent de loin l’idée préconçue de la vendeuse esseulée, sans enfant, avec des fins de mois difficiles. Pourtant, pour les seniors, il existe six grandes raisons pour vendre en viager. Rester vivre et vieillir chez soi, c’est le plébiscite des seniors qui veulent fuir à tout prix les EHPAD et les maisons de retraite, encore plus depuis la crise sanitaire. Le viager permet d’augmenter sa retraite : avec la rente viagère revalorisée chaque année sur le coût de la vie, les seniors sécurisent leur niveau de vie et gagnent une réelle sérénité financière pour leur avenir. Pour alléger ses charges et ses taxes, le viager est une solution non négligeable pour faire de sacrées économies chaque année : finie la taxe foncière, les gros travaux et une partie des charges de copropriété, sachant que le bien échappe aussi en grande partie à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)… Le viager sert aussi à protéger son conjoint grâce à la rente : une veuve ne touchera qu’environ la moitié de la retraite de son défunt mari, ce qui est très peu quand on sait que les charges et le coût de la vie ne sont pas divisés par deux une fois qu’on est seul. Avec la rente viagère, le conjoint survivant touche 100% de la rente viagère, pour toute sa vie, et elle augmente dans le temps : de quoi être pleinement protégé pour toute sa vie.

La donation du bouquet accélère la succession : les enfants héritent en moyenne à 58 ans et les frais de succession sont très élevés… Avec une vente en viager, le bouquet peut être donné en étant 100% exonéré d’impôts. Ainsi les enfants bénéficient plus tôt d’une succession optimisée. Le viager aide à profiter pleinement de la vie en étant dans son logement tout en touchant le prix de vente en viager. La vie des seniors n’a pas changé : ils ont simplement plus d’argent pour en profiter !

Quelles sont les notions juridiques du viager ?

Juridiquement le contrat de vente en viager est encadré par les articles 1968 à 1983 du Code Civil. Tous ces articles ont été rédigés en 1804 et presque aucun d’eux n’a été modifié depuis, c’est dire la stabilité de ce système ! Par ailleurs, la vente en viager repose sur une notion juridique essentielle : le démembrement. Les articles 544 et 578 du Code Civil stipulent que la pleine propriété d’un bien peut se décomposer (ou se démembrer) en trois droits : usus, fructus et abusus. Usus qui est le droit d’user du bien, de l’habiter personnellement. Fructus est le droit de jouir du bien ou d’en percevoir les fruits, autrement dit de le mettre en location et de percevoir des loyers. Abusus est le droit de disposer du bien, de le céder ou de le vendre (on parle aussi de nue-propriété).

La réunion de l’usus et du fructus forment l’usufruit et permet donc d’habiter le bien soi-même et de le mettre en location. Vendre son bien en viager c’est démembrer la pleine propriété pour ne conserver que l’usufruit ou beaucoup plus couramment le simple usage, usus, qu’on appelle aussi Droit d’Usage et d’Habitation, le fameux DUH viager.

Comment calculer le viager ?

La toute première étape est de définir le projet du viager. Chaque situation de vie est unique et doit être prise en compte pour la réussite et le choix du viager, que ce soit en viager libre, en viager occupé, en viager sans rente, en vente à terme ou en nue-propriété. En réalité derrière le viager, il y a plusieurs types de ventes et une multitude de subtilités à personnaliser. 

Ensuite vient le calcul viager en quatre étapes. L’étude viagère qui commence toujours par l’estimation de la valeur vénale, c’est-à-dire la valeur libre du bien, comme dans une vente classique. Par analogie, on retrouve le calcul du DUH viager qui permet au vendeur de rester vivre chez lui, comme un locataire à vie dans son propre logement. Et comme on ne peut évidemment pas connaître par avance sa durée de vie, on utilise l’espérance de vie du vendeur pour définir le DUH viager, qui est équivalent aux loyers payés pendant l’espérance de vie du vendeur. Avec ces deux données, nous allons connaître le prix de vente en viager qui est obtenu par soustraction du DUH viager à la valeur vénale. A partir de là, le vendeur va pouvoir choisir sa répartition bouquet-rente : le bouquet est la somme reçue comptant le jour de la vente, tandis que la rente viagère est la somme reçue chaque mois par le vendeur, pour toute sa vie et qui augmente chaque année. Toutes les répartitions du prix de vente entre le bouquet et la rente viagère sont possibles : c’est au vendeur de choisir.

En bref

En conclusion, le viager présente des atouts indéniables pour les vendeurs. En prenant un peu de hauteur sur le sujet, le viager c’est aussi un complément à notre système de retraites pour financer la dépendance et le grand âge. Le viager reste un outil de solidarité intergénérationnelle à double-sens par lequel les actifs facilitent la vie des retraités d’aujourd’hui tout en préparant leur propre retraite de demain, sans pour autant oublier d’aider leurs héritiers en accélérant leur transmission. Le viager reste un investissement productif et redistributif puisque les retraités réinjectent dans l’économie réelle leur épargne jusqu’alors immobilisée dans la pierre et les flux financiers passent des acquéreurs, majoritairement des citadins aisés, vers les vendeurs qui peuvent être tous types de ménages répartis dans toutes les géographies de France.

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Alban Augustin

Fondateur de Néo Viager et contributeur pour ImmoPotam. Sujets de prédilection : Paris (75), viager, rente, agence immobilière, seniors... Tous ses articles