Illustration (pvproductions / Freepik / ImmoPotam).

Quel syndic choisir lors de la première assemblée générale ?

Vous avez acheté un appartement neuf (VEFA) et, quelques jours avant la remise des clés, une assemblée générale constitutive est organisée à l’initiative du promoteur à travers un syndic provisoire. Vous vous demandez quel pourrait être le meilleur choix pour la gestion de votre résidence ? ImmoPotam vous présente tous les enjeux…

Après plusieurs mois d’attente, vous voilà enfin propriétaire de ce bel appartement que vous avez acheté sur plan. L’attente a été un peu longue et l’excitation est bien au rendez-vous ! Vous venez de recevoir un gros recommandé qui marque à lui tout seul la déforestation de l’Amazonie et vous y découvrez toute une multitude d’informations : le règlement de copropriété, la répartition des charges par tantièmes, des modalités générales… Dans cette convocation pour la première assemblée générale, vous apprenez que le promoteur a nommé un syndic provisoire.

Avant de crier au complot et de remettre en cause l’ordre établi, restez rassuré : ce n’est qu’un syndic provisoire, pas un dictateur. Le rôle du syndic provisoire va justement permettre d’organiser la première assemblée générale dans les règles de l’art et il faut bien que quelqu’un s’y colle étant donné que la copropriété est fraîchement créée. Oui, ce syndic provisoire a des affinités avec le promoteur puisqu’il lui confie l’organisation de cette première AG. Ce n’est pas pour autant qu’ils sont liés par un pacte de sang et que vous ne pourrez pas élire un nouveau syndic.

En effet, avec la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), le syndic provisoire a l’obligation de présenter au moins un autre contrat que le sien et les copropriétaires ont la possibilité d’en proposer d’autres. Ce syndic provisoire va forcément défendre sa crémerie, il sait qu’il a une audience à séduire et un marché à conquérir. C’est le principe d’un appel d’offres avec un cahier des charges à respecter (la copropriété et son règlement de copropriété) et des services à facturer en fonction de la prestation. Comme pour tout marché, il y a des concurrents, avec leurs avantages et leurs inconvénients. Certains sont chers, d’autres ont mauvaises réputations ou sont de beaux parleurs (et tous ces critères peuvent être cumulables !). Mais au moins, vous allez pouvoir prendre une décision sur des critères qui vous sont propres, sans influence extérieure. Vous pourrez vous appuyer sur des bases relativement saines étant donné que la copie est vierge et qu’il n’y a pas encore d’antécédents entre voisins. Les jeux d’alliances à la Game of Thrones et les trahisons comme dans Koh-Lanta ne sont pas encore perceptibles mais ça viendra…

Faut-il vraiment choisir le syndic qui appartient au même groupe que le promoteur ?

Tous les promoteurs sont habitués à travailler avec un gestionnaire de copropriété. Tous, sans exception. Et ils n’ont pas le choix puisqu’ils vont faciliter cette première assemblée générale constitutive. Inévitablement, ils sont tentés de collaborer étroitement avec l’un d’entre eux, avec un sentiment de fraternité, dans un intérêt commun pour les affaires : celui qui organise toutes les assemblées générales se laissent une chance de se faire connaître et, éventuellement, de remporter le contrat. Quant au promoteur, c’est plus simple de travailler avec le même interlocuteur : cela évite de prospecter et de faire des contrats avant chaque livraison de nouveaux programmes.

En contre-partie, s’il n’y a pas d’accord contractuel, il y a un accord moral : le gestionnaire de copropriété ne va pas cracher dans la main de celui qui lui apporte la soupe. Certains gestionnaires sont des professionnels qui défendront l’intérêt de leurs clients là où d’autres sont un peu plus négligents (c’est aussi sans doute pour cela que la profession est réglementée et que les assurances professionnelles coûtent un rein). Le promoteur espère ainsi ne pas se prendre un coup de poignard dans le futur (il faut tenir toute la garantie décennale)…

De même, parmi les copropriétaires, certains auront eu une expérience professionnelle avec le promoteur (des anciens salariés, des prestataires, des fournisseurs) et vont la jouer corporate. Cela peut s’entendre : quand ça se passe bien, pourquoi vouloir changer ? Et qui mieux que le promoteur pour gérer une résidence qu’il a construite, qui va lui servir de vitrine pour les projets à venir et qui a tout intérêt à ce que la résidence vieillisse bien pour son image de marque ? Là, cette vision marche dans un monde merveilleux mais, dans un monde où il y a de l’argent avec des sommes folles sur la table, mieux vaut trop de prudence que trop de Bisounours…

La plupart des grands promoteurs français proposent tous les types de métiers autour de l’immobilier. Ils sont capables d’endosser plusieurs étiquettes et de tout gérer de A à Z. Certains d’entre eux ne s’en cachent pas puisque le nom du groupe est adossé à leur structure et revendiquent ainsi un véritable savoir-faire. D’un point de vue entrepreunarial, la démarche est bonne et compréhensible. Maintenant, imaginons que vous avez acheté un appartement avec ImmoPotam Promotion : croyez-vous réellement qu’ImmoPotam Gestion va lister toutes les malfaçons avant d’envoyer un recommandé à la maison-mère pour dire que l’architecte est pire que Numérobis et que leur maître d’œuvre est un touriste ? Croyez-vous qu’en cas de réponse tardive, ImmoPotam Gestion va relancer ImmoPotam Promotion ? Ils ont tout intérêt à ne pas être trop regardant, à être plutôt lent pour laisser courir les garanties contractuelles… Si on peut éviter de mettre un frère en difficulté, ça pourra s’apprécier quand les résultats du groupe seront annoncés pendant la galette des rois et que la participation sera versée avec les œufs de Pâques…

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Guillaume Blanc

Fondateur d'ImmoPotam.com. Sujets de prédilection : neuf / VEFA, Pinel, PTZ, déficit foncier, Ile-de-France... Tous ses articles