5 questions à… Youssef Belalia El Gharbaoui (Edelweiss Property)

Bien que ce ne soit pas son ambition personnelle, s’il devait devenir ministre du Logement, Youssef Belalia El Gharbaoui (Edelweiss Property) développerait une solution intéressante pour réformer le problème des retraites en s’appuyant sur l’immobilier… En attendant, il a développé avec ses équipes un robot permettant d’estimer le prix d’un local commercial (transactions / locations).

Vous lancez prochainement une application qui aura vocation à calculer de manière précise la valeur locative de locaux commerciaux. Parlez-nous de votre activité et de ses spécificités ?

Notre société, Edelweiss Property, existe depuis onze ans environ. C’est une agence spécialisée dans l’immobilier commercial, qui opère dans la location de boutiques et la vente de murs commerciaux, vente de fonds de commerce et les cessions de droit au bail. Prochainement, on lance une solution, un robot que l’on a nommé ImmoBot, et qui justement peut vous indiquer de manière surprenante à quel prix vous pouvez louer ou vendre votre local commercial. Tout cela en moins de deux minutes, gratuitement depuis votre smartphone. Cette solution sera déployée dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne dans un premier temps. Elle a été développée en interne, avec des partenaires de divers profils, du commerçant de quartier à l’ingénieur data scientist, en passant par les responsables des communes chargées de l’implantation des commerces, que je remercie chaleureusement, sans oublier nos collaborateurs qui se sont impliqués dans la récolte des valeurs locatives et l’enquête terrain.

Beaucoup de politiques et de professionnels de l’immobilier militent pour accélérer la transformation de bureaux en logements. Quel regard portez-vous sur cette revendication ?

Je pense fort que rien n’est figé et qu’il arrive un temps où le temps se prête naturellement au changement, que le contexte économique peut, parfois, voire souvent, provoquer ou accélérer le changement. Ce que l’on remarque, c’est qu’en vingt ans, la valeur du mètre-carré à Paris intramuros a été multipliée par trois, avec un prix médian supérieur à 11.200€/m², alors que la moyenne nationale n’est que de 2.200€/m² environ. Lorsqu’on connaît le coût des travaux pour transformer un bureau en habitation, on devine intuitivement que cette opération peut être rentable par endroit, comme Paris par exemple, où d’ailleurs on observe ce type de pratique de plus en plus, mais que dans d’autres villes ou le prix au mètre-carré est faible, ce type d’opération peut constituer une aberration économique aujourd’hui ! Mais sait-on jamais : la flambée des prix des matières premières pourrait créer de nouveaux horizons pour les bureaux qui se trouvent dans les villes où le prix au mètre-carré est bas…

Croyez-vous que le télétravail puisse s’installer durablement dans le monde de l’entreprise ?

Je pense que le télétravail s’est d’ores et déjà imposé dans les nouveaux paradigmes du monde du salariat, ce qui était temporaire, le temps de gérer la crise du Covid-19, est devenu une norme aujourd’hui. Pour répondre à cette question, il faudrait savoir quels bénéfices tirent les entreprises du télétravail et aussi s’il suscite l’adhésion des salariés de manière générale. De ce que j’observe, plusieurs sociétés, qui ont choisi de généraliser le télétravail, se structurent de manière différente aujourd’hui en termes de logistique immobilière, ont moins d’espace et permettent donc la réalisation d’économies d’échelles sur les loyers des locaux et les dépenses courantes. Du côté salarié, on peut noter le gain de temps car on supprime la notion de déplacement, ce qui peut avoir des bienfaits sur la qualité de vie, la motivation, et du coup sur l’efficacité et la productivité. Donc, toute la donne laisse présager que le télétravail est devenu une norme aujourd’hui. Cependant, il n’y a pas assez de recul pour identifier les inconvénients de manière précise car, s’il est aujourd’hui vanté et encouragé, n’oublions pas qu’il peut être source de démotivation des salariés, d’isolement professionnel ou autre… Chez Edelweiss Property, nous avons structuré notre entreprise de manière à permettre à nos collaborateurs d’opter pour le télétravail un jour ou deux par semaine : l’immobilier commercial reste un métier de contact, de terrain, ponctué par beaucoup de déplacements, mais nous avons réussi à imaginer des postes, ou plutôt des tâches complètement télétravaillables, afin d’offrir plus de flexibilité à nos équipes.

Quelle serait la plus belle rencontre que vous ayez faite professionnellement ?

Je n’ai fait que des belles rencontres depuis que je suis dans l’immobilier ! Nous avons rédigé un document, que l’on a surnommé Les 10 commandements de Edelweiss Property, dont le cinquième qui dit : “Chaque dossier a quelque chose à m’apprendre” et donc in-fine chaque rencontre, chaque personne. Après, pour répondre de manière précise à votre question, je me rappelle d’une vente immobilière qui concernait de murs d’un restaurant à Paris, où je défendais l’offre de l’acquéreur qui s’était positionné à environ 610.000 euros (c’était l’offre la plus élevée que j’avais réussi à avoir). D’autres investisseurs immobiliers aguerris et expérimentés me proposaient moins. J’ai perdu la négociation et le bien a été vendu aux enchères en fin de compte à un montant beaucoup plus important que ce que je proposais et qui semblait cohérent aux vues des valeurs des locaux commerciaux à Paris. Je me demandais “Qui est le fou qui a acheté ces murs ?!“. Quelques mois plus tard, j’apprenais que c’était un certain monsieur Guérin, que je connaissais par ailleurs, qui avait acheté ces murs. Evidement que je lui ai posé la question pour comprendre ses motivations : il m’expliqua sa stratégie qui consistait à découper le local en deux, de garder une partie en restaurant en vue de le mettre en location et de revendre l’autre partie qui donnait sur la cour de l’immeuble et disposait d’un accès à un loueur Airbnb. Finalement, la rentabilité et le retour sur investissement qu’il avait obtenu étaient nettement supérieurs à ceux prévus par mon premier acheteur sur son business plan. Pas si fou que ça, monsieur Guérin ! Cette expérience m’a appris à ne pas réfléchir à la place des autres, et surtout de réfléchir hors du cadre. “Think out of the box“, le côté solution “provider” et stratégie est très présent dans l’immobilier commercial, c’est un métier dur, mais quand ça marche c’est le plus beau métier au monde, comme disait un autre monsieur qui fait aussi partie des belles rencontres que j’ai pu faire.

Vous êtes ministre du logement dans un prochain gouvernement* : que feriez-vous en faveur de l’immobilier et du BTP ?

Ahah ! Je n’ai pas de prétentions politiques aujourd’hui : développer Edelweiss Property est mon projet n°1. Mais qui sait ?! Ahah ! Si j’étais ministre, je militerais pour un changement de paradigme au niveau du législateur quant à l’immobilier. On associe souvent le mot “immobilier”, avec les mots de “crise”, “problème de logement”, “taxes”, “endettement”, “réchauffement climatique”, “dépenses énergétiques”, mais rarement avec le mot “solution”. J’ai imaginé un dispositif dans lequel on associerait le mot “immobilier” dans un esprit de solution, à un autre mot qui pose un problème et fait polémique, à savoir les retraites. On le sait : l’âge légal du travail tend à se rallonger, les pensions de retraites tendent à baisser, mettant nos aînés dans des situations de précarité, avec de faibles pouvoir d’achat. Ce fait ne laisse en rien présager d’un avenir meilleur. Il existe par ailleurs des organismes d’épargne qui proposent des régimes de cotisations aux retraites complémentaires, ce que je trouve très bien, mais malheureusement implique une perte de pouvoir d’achat à la suite des cotisations. L’idée serait de créer une enveloppe ou une société civile hybride unipersonnelle, qui s’inspirait du régime de l’assurance-vie en matière d’étanchéité fiscale, et de la fiscalité du marchand de biens en matière de droits d’enregistrement, et du régime LMNP en matière de gestion. Cette enveloppe ou cette société aura vocation à contenir un ou plusieurs biens dont la valeur serait plafonnée, ou des titres immobiliers papiers, de manière à s’auto-rembourser pendant la durée du prêt et de constituer une rente dès la retraite. Aujourd’hui, il n’est pas impossible d’investir dans un bien qui s’auto-rembourse et si de surcroît l’état facilite la tâche avec une fiscalité avantageuse en matière de droits d’enregistrement à l’entrée, et permet une étanchéité fiscale et de contenir les revenus pour rembourser le prêt d’acquisition, cette opération serait complètement viable. Donner la possibilité aux gens, de prendre en partie en main leurs retraites, tout en participant à la construction de résidences étudiantes ou des hôpitaux qui auront vocation à être transformés en titres, ou autre support immobilier que la personne aurait choisi, répondant à un besoin d’ordre public et garantissant un rendement qui permettra à ce dispositif de fonctionner. À la sortie de ce dispositif, soit par décès ou transmission, le titulaire se verra imputer un delta des droits d’enregistrement, et une fiscalité sur la plus-value, permettant de réduire le coût fiscal aux contribuables, car l’objectif de ce dispositif est de soutenir les retraités et non pas constituer un patrimoine pour leurs enfants. L’immobilier peut être intégré dans tous les aspects de notre vie comme le développement durable en étant une solution à la facture énergétique, c’est un grand employeur en France, et il y’a encore des nouveaux métiers, et secteurs qui verront le jour, ne serait-ce qu’en matière de recyclage avec la flambée des prix. Voilà, si je suis ministre du Logement un jour, je ferais en sorte que l’immobilier fasse partie de la solution, et non pas du problème.

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*L’interview a été réalisée avant l’élection présidentielle de 2022 : la réponse est dissociée de l’actualité et de tout partisanisme politique.