Illustration (AdamKinnwall / Pixabay / ImmoPotam).

Comment choisir entre le DUH et l’usufruit en viager ?

Si vous vendez votre logement en viager occupé, c’est bien pour continuer à y vivre. Vous conserverez alors un droit sur votre logement après la vente en viager. Quel est exactement ce droit ? Quelles sont les différentes options en viager pour rester vivre chez soi ? Quels sont leurs avantages et leurs inconvénients ? Et finalement quel est le meilleur choix pour votre situation personnelle ? DUH ou usufruit : voyons deux façons différentes de rester vivre chez soi…

Vendre en viager occupé revient à vendre la propriété d’un bien pour bénéficier uniquement de l’usage de ce bien. En l’occurrence pour un viager il y a deux usages possibles et, pour les comprendre, il faut revenir à la définition du droit de propriété d’un bien. Le droit de propriété d’un bien immobilier se décompose, ou se démembre, en trois droits. Usus qui est le droit d’user du bien, d’y habiter soi-même, d’y recevoir du monde, de le décorer, de le personnaliser… Fructus qui est le droit de mettre le bien en location et d’en percevoir des loyers. Abusus qui est le droit de disposer du bien (le vendre, le donner ou le léguer). C’est ce qu’on appelle la nue-propriété ! Le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) correspond à l’usus tandis que l’usufruit est la réunion de l’usus et du fructus, d’où son nom : usu-fruit !

Les quatre différences fondamentales entre le DUH et l’usufruit

L’usufruit est donc un droit plus étendu que le DUH, ce qui entraîne quatre conséquences pour le vendeur en viager qui conserve l’usufruit : la possibilité de mettre le bien en location, un prix de vente en viager plus faible, des charges et des taxes beaucoup plus lourdes à payer, la possibilité de céder l’usufruit à un tiers.

L’usufruit permet effectivement de mettre le logement en location, grâce au fructus, ce qui n’est pas autorisé avec le simple usus ou DUH, comme nous venons de le voir. Or, si le vendeur conserve un droit plus étendu, l’acquéreur détiendra à l’inverse moins de droits sur le bien. De plus, ce droit de louer laissé au vendeur sera perçu comme un risque par l’acquéreur car au décès du vendeur il pourrait se retrouver avec un locataire dans les lieux qu’il n’a pas choisi et qu’il ne peut évidemment pas forcer à partir sans respecter la loi, qui est clairement à l’avantage des locataires. Pour ces deux raisons, le prix de vente en viager sera donc inférieur avec un usufruit.

Ensuite, lorsque deux personnes se partagent la propriété d’un bien, ils se partagent également tous les frais à hauteur des droits détenus par chacun sur ce bien. Mais en réalité avec un usufruit, le vendeur paiera toutes les taxes et toutes les charges à l’exception des gros travaux sur la structure du bâtiment. Il s’agit donc d’un inconvénient majeur pour le vendeur. Enfin juridiquement le DUH et l’usufruit n’ont pas le même statut car le DUH est un droit personnel, non cessible, tandis que l’usufruit est un droit réel et cessible, ce qui a un impact que nous verrons à la fin (en vidéo).

En résumé, par rapport au DUH, l’usufruit est cessible et il donne le droit supplémentaire de mettre son bien en location en contrepartie d’un prix de vente plus faible et de taxes et de charges beaucoup plus lourdes à payer.

Alors qui a intérêt à conserver l’usufruit en viager ?

Le vendeur en viager est libre de conserver le DUH ou l’usufruit en fonction de son projet et de ce qui l’arrange le plus. Dans les faits, l’immense majorité des vendeurs conserve le DUH, ce qui est plus simple et plus avantageux pour eux. Pour autant, voici trois situations où l’usufruit peut se révéler pertinent.

Pour un logement partiellement loué. Vous souhaitez vendre votre bien en viager occupé mais il est déjà partiellement loué, alors seul l’usufruit vous permettra de le faire. Attention cependant à bien regarder dans le détail si cela en vaut la peine avec toutes les contraintes et les inconvénients de l’usufruit viager : la diminution du prix de vente en viager, l’augmentation des charges et des taxes à payer, des acquéreurs moins nombreux à accepter un viager avec conservation d’usufruit et qui n’hésiteront pas à interdire la location meublée et de courte durée et à imposer un droit de regard sur le locataire pour éviter de se retrouver avec un locataire qu’ils n’ont pas approuvé au moment où ils récupèreront le bien, sans négliger les contraintes locatives pour vous : mise en location, rédaction de l’annonce, visites, quittances, travaux et réparations, gestion locative… Avec toujours le risque d’impayés.

Pour anticiper un déménagement futur. Vous souhaitez profiter au maximum de votre résidence secondaire avant de la quitter puis de la mettre en location mais vous ne savez pas à quel moment ? Ou bien vous anticipez un départ dans une maison de retraite car votre logement ne sera pas assez adapté au grand âge : absence d’ascenseur, salles de bains non adaptée, trop grande surface ou jardin à entretenir, couloirs trop étroits pour un fauteuil roulant, manque de services à domicile dans les environs, etc. Quelles que soient vos raisons, l’intérêt de conserver un usufruit est ici évident car vous tirerez des revenus supplémentaires de votre logement une fois que vous l’aurez quitté.

Pour céder l’usufruit à un tiers. Le vendeur peut vendre ou donner l’usufruit à toute personne de son choix et deux cas peuvent se présenter. Le premier est le don d’usufruit d’une résidence locative à une association pour qu’elle bénéficie des loyers le temps de la vie du vendeur. Le second est le don d’usufruit temporaire à un enfant. Ce don doit répondre à un besoin précis et temporaire de l’enfant : études, difficultés financières ou à se loger… Le vendeur permet donc à l’un de ses enfants de vivre dans le bien ou d’en percevoir les loyers sur une durée définie contractuellement devant notaire. En cédant son usufruit, le vendeur se libère des charges et des taxes qui seront alors payées par le bénéficiaire du don d’usufruit et également de l’IFI car le bien sort alors intégralement de son assiette imposable à l’IFI.

En conclusion, conserver l’usufruit en viager est rarement à l’avantage du vendeur et cela doit répondre à une situation bien précise à la suite d’une étude approfondie.

Viager : DUH ou usufruit ?

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Alban Augustin

Fondateur de Néo Viager et contributeur pour ImmoPotam. Sujets de prédilection : Paris (75), viager, rente, agence immobilière, seniors... Tous ses articles