Le DUH en viager : comment le calculer ?
Le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) est le droit conservé par le vendeur en viager de rester vivre chez lui. Quel est exactement ce droit et quelle valeur lui donner ?
Les articles 544 et 578 du Code Civil stipulent que la pleine propriété d’un bien peut être décomposée, ou démembrée, en trois droits : usus, fructus et abusus. Usus est le droit d’user du bien, de l’habiter personnellement. Fructus est le droit de jouir du bien et d’en percevoir les fruits, autrement dit de le mettre en location et d’encaisser des loyers. La réunion de l’usus et du fructus forme l’usufruit qui permet donc d’habiter le bien soi-même et de le mettre en location. Enfin, abusus est le droit de disposer du bien, de le céder ou de le vendre (on parle aussi de nue-propriété).
Vendre un bien en viager occupé, c’est donc démembrer la pleine propriété pour ne conserver que l’usufruit ou le simple usage, usus, qu’on appelle aussi Droit d’Usage et d’Habitation, le fameux DUH.
Comment est calculé le DUH en viager ?
Le DUH est calculé par analogie car le vendeur en viager est finalement assez semblable à un locataire à vie. Le DUH est donc équivalent aux loyers payés par le vendeur par avance, sur toute sa durée de vie. Or, comme on ne peut pas connaître par avance la durée du vie du vendeur évidemment, on utilise donc son espérance de vie au moment de la vente.
Cette espérance de vie n’est pas calculée mais elle nous est donnée par des tables générationnelles officielles, soit celles de l’INSEE, soit la TG05. Nous préconisons largement la TG05 car c’est celle qui reflète le mieux l’espérance de vie des vendeurs en viager et que son utilisation est légale et même obligatoire pour la conversion des contrats d’assurance-vie en rente viagère. Or, la logique est absolument la même pour convertir un capital d’assurances-vie en rente viagère ou un capital immobilier en rente viagère.
Une fois l’espérance de vie déterminée, il nous reste à additionner les loyers payés par le vendeur sur son espérance de vie. Et c’est là qu’intervient le taux d’actualisation présenté lors des trois grands principes du calcul viager car on ne peut évidemment pas additionner des euros de 2030 avec des euros d’aujourd’hui : il faut d’abord actualiser les loyers futurs.
Prenons un exemple, avec un loyer mensuel de 1.000€, soit 12.000€ par an, sur une durée de dix ans : un locataire aura donc payé 120.000€. En viager, étant donné que les loyers sont payés d’avance en quelque sorte, ils sont actualisés. Ainsi avec un taux d’actualisation moyen de 4%, le DUH ne sera pas de 120.000€ mais de 97.000€, soit plus de 20% d’économie pour le vendeur ! En définitive, le DUH est la somme de tous les loyers futurs actualisés, sur l’espérance de vie du vendeur.
En savoir plus sur le calcul du DUH viager
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