Faut-il faciliter le prêt hypothécaire pour accéder à la propriété ?

Alors que la demande est très forte sur le marché de l’immobilier, malgré une hausse des prix généralisée sur tout le territoire, les Français rêvent plus que jamais d’accéder à la propriété et/ou de se retrouver dans un logement plus grand. Or, avec les directives du Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF), limitant l’endettement des ménages à 35% au maximum et pas au-delà de 25 ans, démocratiser le prêt hypothécaire pourrait être une solution pour permettre aux ménages de bénéficier d’un budget plus conséquent. Mais est-ce vraiment une solution ? Et à qui cela pourrait être bénéfique ?

En France, le marché du prêt immobilier s’appuie sur les revenus de la personne qui cherche à se voir confier de l’argent. Il ne s’agit pas de dire si ce système est juste ou s’il est discriminant : il a surtout pour mérite de rassurer celui qui prête, en lui apportant une certitude mesurée à se faire rembourser. Autrement, si la certitude est nulle, ça ne s’appelle plus un prêt mais un don ou une perte sèche et, à ce moment-là, il n’y a plus grand monde pour prêter. En France, nous pouvons retrouver toute une multitude de prêts qui peuvent parfois même se cumuler entre eux : le prêt classique à taux fixe, le prêt classique à taux variable, le prêt subventionné ou conventionné, la garantie hypothécaire…

Aujourd’hui, la très large majorité des prêts immobiliers se fait à taux fixe. La première raison, c’est que les taux sont tellement bas que l’emprunteur n’a aucun avantage à jouer sur un taux variable alors qu’il aurait de grandes chances à payer plus cher. Personne n’aurait envie de jouer à la roulette russe avec cinq balles dans le barillet… La deuxième raison, c’est que le taux fixe est plus facile à prévoir dans un budget tous les mois, surtout quand on a une paie qui tombe à la même date, sans grande variation et qu’on sait que le salaire ne pourra pas baisser (comme le Code du travail l’impose). Ainsi, à travers l’usage et par facilité, le système bancaire français, contrairement à nos camarades anglo-saxons et scandinaves, a généralisé le prêt classique à taux fixe en se basant sur les revenus de l’emprunteur. Dès lors, on comprend mieux pourquoi il est plus facile d’avoir accès au crédit quand on est en CDI : le rapport au risque est très marginal aux yeux du banquier.

Le banquier aime bien jouer mais il déteste perdre. Il est pire que ce bon pote au football à qui tu fais des petits ponts : c’est non seulement un mauvais perdant mais aussi un mauvais gagnant. Quand il gagne de l’argent : tu le détestes parce que tu sais que c’est en mangeant les poux que tu avais sur ton crâne qu’il a pu se nourrir. Mais quand il perd de l’argent : tu le détestes encore plus car il est tellement roublard qu’il ira chouiner comme un gosse de deux ans pour que tu lui paies ses bonbons. L’Etat expliquera que la banque est trop grosse pour la laisser périr et qu’il faudrait être gentil avec elle : tu lui donneras ce qu’il faut pour qu’elle aille s’acheter ses caramels et retrouve la joie de vivre. Dans tous les cas, c’est toi qui paies et c’est elle qui croque. Tu trouves ça normal, mon Sergio ?

Le prêt hypothécaire : qu’est-ce que c’est ?

Le crédit hypothécaire est un prêt bancaire garanti sur un bien immobilier dont l’emprunteur est propriétaire et permet d’obtenir des liquidités plus facilement, qu’importe sa situation. Ce prêt est utilisé quand l’emprunteur détient un patrimoine immobilier et qu’il souhaite obtenir des liquidités sans se séparer de ses biens ou quand aucun financement classique n’a pu être accordé, notamment passé un certain âge et/ou par absence de la caution Crédit Logement. L’hypothèque laisse à la banque la garantie de récupérer la totalité du montant prêté en cas de défaillance : en cas de défaut de paiement, la banque peut saisir le bien immobilier et le vendre afin de retrouver sa mise (au moins le capital restant dû). Un prêt hypothécaire peut aussi bien s’appliquer sur une résidence principale, une résidence secondaire ou même un investissement locatif (Pinel, meublé…).

Le prêt hypothécaire reste ajusté aux revenus de l’emprunteur et la durée de remboursement peut être comprise entre 5 ans et 35 ans pour un crédit amortissable, sachant que le remboursement intégral doit généralement intervenir avant le 90ème anniversaire de l’emprunteur. La valeur du prêt hypothécaire est généralement comprise entre 50% et 70% de la valeur du bien. Si l’hypothèque est plutôt rare sur le marché du prêt immobilier, c’est parce qu’elle coûte assez cher à mettre en place (émoluments du notaire, frais de publicité foncière…) et que la mainlevée est également onéreuse.

Pourquoi le prêt hypothécaire deviendrait le cancer de l’immobilier ?

Depuis 1945, les Français de métropole ont la chance de vivre sur un territoire globalement en paix. Les plus pessimistes vous diront que cette période de paix, la plus longue dans toute l’Europe moderne, n’est rien d’autre qu’un cycle d’entre-deux guerres. D’autres vous diront qu’il n’y a pas besoin de se retrouver face à un uniforme allemand pour être en guerre : la finance peut être l’ennemi, la pandémie peut être l’ennemi, l’immigré peut être l’ennemi… Tout est une histoire de point de vue et d’expérience personnelle. En attendant, cela fait des années que l’on ne demande plus à nos jeunes hommes de savoir manier une carabine Berthier et de se rendre à Verdun en taxi. Quoiqu’il en soit, si l’on se fie à la loi de Poisson, un monde de paix est condamné à finir en guerre. Et inversement.

La loi de Poisson n’a jamais été aussi vraie qu’aujourd’hui. S’il y a cinq ans on vous avait dit que le monde serait confiné à cause d’une pandémie mondiale, pour une histoire de pangolin dans une province de Chine, il y a fort à parier que le messager aurait été interné en hôpital psychiatrique avec la dose de calmants pour apaiser ses vilaines pensées. Pourtant, si on regarde les 2022 dernières années d’histoire, il apparaît que l’humanité a traversé une trentaine de pandémies majeures (la peste antonine, la peste de Justinien, la peste de Saint-Cyprien, la peste bubonique, la lèpre, la variole, le paludisme, la peste noire, la tuberculose, la coqueluche, la varicelle, la diphtérie, les oreillons, la grippe, la rougeole, la scarlatine, la suette anglaise, la syphilis, la fièvre jaune, le choléra, la malaria, le typhus, la fièvre typhoïde, la diphtérie, la poliomyélite, la grippe russe, la grippe espagnole, la grippe asiatique, la grippe de Hong-Kong, la grippe A, la maladie de Lyme, la légionellose, Ebola, le SIDA…) et la liste n’est même pas exhaustive. Vous voulez qu’on compte le nombre de crises économiques sur deux millénaires ?

Mettons-nous en situation !

Le prêt hypothécaire est intéressant dans ce monde qui tourne rond. Sauf que nous ne sommes pas toujours dans ce morceau d’Orelsan ou dans Un jour sans fin. Imaginez ce monde où on vous vend une maison qui vaut 1.000 et que le vendeur vous fait la promesse qu’elle vaudra “1.200 facile dans dix ans“. Vous irez voir le banquier avec du joli papier à en-tête, avec un grammage épais pour faire classe, et vous vous mettrez d’accord pour payer une petite mensualité tous les mois. Au début, comme tout le monde, ce ne sera pas facile de payer cette traite parce que le banquier vous aura quand même bien chargé (avec votre consentement). Et puis vous aurez enfin cette évolution de salaire, négociée pendant des mois avec votre n+1, pour arriver à ce généreux 3% de plus sur ce bulletin. Il vous assurera qu’il s’est battu pour vous afin de vous obtenir cette nouvelle rémunération à la hauteur de votre talent et vous demandera la plus grande discrétion car tout le monde n’a pas eu votre chance. Les courbettes et la boîte de chocolats à Noël, il ne faudra pas les oublier ! Alors oui, financièrement, ça commence à aller un peu mieux, vous arrivez à mettre des sous de côté (big up au banquier !) et vous êtes même amoureux au point de vouloir fonder une famille. Forcément, l’appartement que vous aviez acheté quelques années plus tôt a sans doute pris de la valeur : le vendeur ne vous a pas baratiné, surtout que les trottoirs sont plus propres et que l’éclairage en ville a été remplacé. Du coup, il va falloir acheter plus grand, histoire que bébé ait sa chambre. Tout devrait bien se passer d’un point de vue comptable puisque vous avez eu vos augmentations et que le vendeur vous avait vendu un “1.200 facile dans dix ans“. Ainsi, cette plus-value, future et hypothétique, vous servira à rembourser ce crédit que vous n’auriez pas pu financer sans ce gain… Ce scénario, si l’on en croit Denis Poisson, est très possible ?

Oui mais…

Oui mais voilà, ce scénario rêvé ne s’est pas complètement passé comme vous l’aviez imaginé. La vie est moins drôle sans piment ! Que se passe-t-il, pour n’importe quelle raison, si le bébé tant attendu ne venait pas ? Si les augmentations arrivaient moins vite que prévues ? Que vous vous retrouviez au chômage avec une main devant et l’autre derrière ? Que la personne avec qui vous aviez prévu de vivre “jusqu’à ce que la mort vous sépare” aille refaire sa vie ailleurs ? Qu’un aléas de la vie vous tombe sur le nez ou une autre partie du corps ? La probabilité que tous ces scénarios s’enchaînent partiellement ou intégralement est bien réelle. Quel que soit le volume de ces évènements indésirables, le problème du logement peut vite devenir anecdotique tout en restant bien réel. Et nous, nous sommes bien dans la vie réelle… Le banquier aussi.

Qui aurait intérêt à ce que les prêts soient indexés sur la valeur du logement ?

Hormis les promoteurs, pas grand monde n’a intérêt à ce que la population soit archi-endettée. Le particulier qui achète son appartement ne rêve que d’une chose : être bien chez lui, tranquille à la maison sans problème à gérer. Il veut que le couvert soit mis à l’heure et que la soupe soit chaude ! Le banquier qui a prêté les sous s’attend à récupérer sa mise avec des intérêts pour recommencer l’opération avec un autre client. On parle du cercle vertueux de la croissance, un monde réservé aux boomers qui ont fait mai 68 !

Par contre, favoriser le surendettement d’une population, cela permet juste de vendre plus de logements, plus chers et plus vite. La course au toujours plus. Prêter davantage sur la valeur du logement et non sur le revenu de l’acquéreur est un système qui est voué à sa perte. Le jour où il y a un astéroïde qui fait son apparition en plein milieu de l’alignement des planètes, c’est un strike assuré… On retombe dans un monde en crise (politique, sanitaire et/ou économique*) avec des milliers de biens sur le marché contribuant à la baisse des prix faute d’acheteurs. Vous croyez réellement que la banque va se rembourser sur un logement qui vaut trois kilos de sable ? Elle n’a aucun intérêt à se retrouver propriétaire de tous les logements décotés. Elle déteste perdre, je vous rappelle, et c’est une mauvaise gagnante. Allez demander aux Américains qui ont connu la crise des subprimes : combien d’entre eux dorment encore dans leur voiture pendant que d’autres ont dû tapiner pour joindre les deux bouts ou se suicider par manque d’alternative ? Non merci, je ne suis vraiment pas sûr qu’un prêt indexé sur la valeur hypothétique d’un logement soit réellement ce que nous ayons besoin dans le monde de demain, surtout quand on sait que la valeur d’un logement reste très subjective dans ce monde aléatoire…

*Biffez la mention inutile.

Calcul de l’hypothèque