Illustration (Suzy Hazelwood / Pexels / ImmoPotam).

Suis-je sûr d’acheter au juste prix ?

Quand on achète un appartement ou une maison, on a toujours peur de faire une mauvaise affaire et de voir la valeur de son bien chuter sur le marché lorsque nous souhaitons le revendre. Pourtant, d’un point de vue économique, sauf cas de force majeur, il est peu probable que ce scénario soit mis en application.

Par définition, un marché est un lieu de rencontre entre un acheteur et un vendeur qui se mettent d’accord sur un prix en échange d’une contrepartie, généralement un service ou un produit. Par extension, le marché de l’immobilier va donc permettre la rencontre entre le vendeur d’un bien et un acheteur. Il serait alors logique de penser que ces deux acteurs pourraient librement échanger entre eux pour parvenir à un point de rencontre qui satisferait tout le monde : un prix aboutissant à une transaction.

Ce qui fait le prix d’un bien immobilier, ce n’est pas la valeur intrinsèque du bien mais son emplacement. En effet, construire une maison dans la périphérie de Limoges devrait coûter le même prix que la construction d’une maison jumelle utilisant exactement les mêmes matériaux et proposant la même superficie en plein centre-ville de Versailles. La valeur d’un bien immobilier dépend avant tout de la valeur foncière du terrain. C’est uniquement la valeur qu’on accorde au terrain (son emplacement) qui contribue à la spéculation. Fondamentalement, 100m² de terrain à Limoges ou à Versailles devraient valoir la même chose puisque nous bénéficions du même espace. Or, nous savons tous que la demande est plus forte à Versailles qu’à Limoges, contribuant de facto à l’envolée des prix.

Que justifierait une envolée des prix ?

Partons du principe que chaque individu est unique. Certains vont vouloir vivre au milieu de la campagne, en retrait de toute civilisation pour profiter d’un cadre bucolique, de sa nature et de la terre. D’autres vont privilégier le milieu urbain : ses infrastructures, son bassin d’emploi, ses sorties culturelles, ses commerces de proximité… Il ne s’agit pas de dire qu’un cadre est mieux que l’autre. Mais il convient de constater que l’accès aux infrastructures plaît au plus grand nombre (la demande) et cela génère des frais de fonctionnement (sous forme d’impôts notamment) pour pouvoir garantir ces prestations. Vivre en centre-ville sous-entend que l’on a facilement accès à toutes ces commodités : plus on s’éloigne du centre (ou la place du village), plus le prix au mètre-carré va diminuer. C’est ainsi que vivre dans un milieu urbain coûtera plus cher que celui qui vit dans la ruralité. Et c’est pour cela que notre terrain de 100m² dans la banlieue Limoges est moins coté que le terrain de 100m² en centre-ville à Versailles.

Maintenant que nous avons compris que seul l’emplacement justifiait le prix, il existe des artifices pour permettre de le valoriser. Si le prix de l’immobilier ne bouge pas, ce sont des villes où il ne se passe rien. Typiquement, sur le marché de l’immobilier, nous rencontrons des villes qui sont stables depuis des décennies et qui n’ont pas connues de fortes envolées des prix, hormis à travers l’inflation et à peine. Ces villes ont un centre-ville qui n’a pas bougé, sauf à travers quelques travaux minimes de rafraîchissements (changer l’éclairage de la ville, refaire la chaussée…) : le bassin d’emplois est toujours le même, le cinéma est toujours là, les écoles sont suffisamment calibrées pour permettre l’éducation des enfants dans de bonnes conditions sans avoir trente-cinq élèves par classe… Il n’y a donc rien qui justifierait soudainement une envolée des prix, d’autant que les impôts locaux n’ont pas ou peu variés.

Pour que le marché immobilier explose, il faut nécessairement un changement majeur : l’arrivée d’une multinationale dans le bassin d’emplois, l’amélioration des transports de la ville, la refonte d’un centre-ville… Pour preuve, l’arrivée de Toyota à Valenciennes a fait un bien colossal non seulement à la ville (et ses habitants) mais aussi dans ses alentours puisque des emplois ont pu être sauvegardés (et mêmes créés), permettant ainsi de sauver l’existant et de redynamiser le centre-ville (nouveaux commerces, nouvelles écoles…). Sans ce bassin d’emplois à Valenciennes, la ville aurait été condamnée à décliner et à perdre de sa splendeur. De même, créer de nouvelles infrastructures pour le transport contribue à améliorer la qualité de vie de ses habitants. Qui à Bordeaux ou au Mans se passeraient du nouveau tram ? Qui à Saint-Ouen, Montrouge ou Clichy reprocheraient à la RATP ou à la région Ile-de-France d’avoir permis les extensions des lignes 4 et 14 ? Et ce n’est pas un hasard si les villes concernées par les gares du Grand Paris Express sont en pleine mutation pour au moins une bonne décennie encore… Celui qui veut facilement avoir accès aux restaurants, à la boulangerie du dimanche matin, aux théâtres et aux musées (ou à tout ce qui a été fermé en 2020), doit être prêt à mettre le prix pour se rapprocher de cette vie : et puisque c’est ce que le plus grand nombre veut et que l’offre est toujours limitée, c’est pour cela que les prix continuent d’augmenter…

L’envolée des prix peut aussi s’expliquer par un phénomène de grande rareté, créant ainsi une très forte disparité entre l’offre et la demande. L’exemple le plus parlant serait une maison à Paris où, dès qu’un bien de ce type est mis à la vente, l’annonce n’a même pas le temps d’être rédigée que la poignée d’acquéreurs qui ont les moyens de se positionner sont déjà prêts à tout pour parvenir à leurs fins, qu’importe le prix…

Pourquoi les prix ne baissent que très difficilement ?

Si tout était question d’offre et de demande, il ne serait pas choquant de se dire que des prix peuvent être revus à la baisse. Il suffirait de prendre l’exemple contraire de ce qui a été évoqué précédemment pour s’en persuader. Or, sauf cas de force majeur, il est toujours plus facile de voir les prix monter que baisser. Prenons le cas d’un couple qui achète un appartement dans le neuf à 500.000€ et pour lequel il va payer 2,5% de frais de notaire (qui peuvent éventuellement être négociés) et l’équivalent de 0,5% de frais bancaires (hors intérêts). Si ce couple est livré le lendemain et qu’il décide de revendre immédiatement son bien sans même chercher à s’enrichir, il souhaitera récupérer a minima les frais qu’il a payés, soit 500.000€ pour l’appartement, 12.500€ pour les frais de notaire et 2.500€ de frais bancaires. Or, qui serait prêt à payer 515.000€ un appartement qui était présenté à 500.000€ la veille ? Surtout qu’en plus, le futur acquéreur ne paiera pas réellement 515.000€ mais devra encore payer des frais de notaire liés à l’ancien (8% environ qui eux ne sont plus négociables) et des frais bancaires stables, soit une addition globale à 558.775€. Il suffirait alors de faire une offre à 500.000€ pour que l’on se rapproche de l’acceptable mais encore-faut-il que le vendeur accepte une perte de 15.000€ en 24h… L’acheteur pourrait aussi proposer un prix à 460.000€ sachant qu’il aurait près de 8% de frais de notaire à sa charge : cela voudrait dire que le vendeur renoncerait à 55.000€ en 24h… Autant de scénarios qui seraient difficilement acceptables pour un vendeur qui préfèrerait alors ne pas vendre en se retirant du marché pour attendre une évolution favorable (comme l’arrivée d’une nouvelle gare par exemple…).

N’oublions jamais que l’acheteur du présent sera le vendeur du futur. Pour qu’une transaction aboutisse, il faut nécessairement deux gagnants. Si l’un des deux acteurs a l’impression de se faire berner et d’être le grand perdant, la vente ne peut pas avoir lieu. Il faut inévitablement que le vendeur soit satisfait du prix proposé et que l’acheteur y trouve son compte avec le produit. Néanmoins, pour que le vendeur accepte de vendre moins cher que ce qu’il a payé précédemment, il faut qu’il n’ait pas d’autre choix : un impératif économique, un divorce, une mutation professionnelle, un décès du conjoint, un imprévu face à la maladie sont autant d’aléas regrettables qui poussent le vendeur à agir dans l’immédiateté. Autrement, si le projet du vendeur est réfléchi, finement préparé avec un bien proposé en adéquation avec le marché : il se doute que celui-ci va trouver preneur, ce n’est qu’une question de temps qu’il a déjà pris en compte dans sa réflexion. Il n’y a jamais de bon ou de mauvais prix : le vendeur propose, l’acheteur accepte. Si aucun acheteur n’accepte le prix, mécaniquement le vendeur devra le revoir à la baisse dans la limite de ce qu’il peut supporter…

Pour l’acquéreur, il suffit d’un bien immobilier pour être heureux. Pour le vendeur, il suffit d’un client pour être heureux car tout se vend… En immobilier, tout est toujours question d’emplacement, d’offre, de demande et surtout de prix. L’appartement de la grand-mère qui n’a pas fait de travaux depuis le présidence de Georges Pompidou trouvera malgré tout preneur. L’appartement a beau être mal agencé, mal isolé, éloigné du centre-ville, sans ascenseur et dans son jus : il suffit de le présenter à un prix acceptable, quitte à tenir compte des travaux indispensables pour permettre à l’acheteur que le bien soit à son goût et respecte toutes les normes. Celui qui vend un appartement dans la famille depuis plusieurs décennies se doute que le prix de vente sera bien souvent plus élevé que le prix d’achat d’origine (en se basant sur l’inflation et les éventuelles évolutions majeures dans la ville). De même, un appartement de famille, bien qu’il dispose d’une vue exceptionnelle et d’un emplacement unique, a peu de chance d’être dans l’air du temps : le vendeur acceptera alors plus facilement de proposer un prix plus attractif ou de le négocier s’il sait et comprend qu’il y a des travaux significatifs à mettre en place. Bien évidemment, le vendeur peut aussi refuser toute négociation s’il a conscience que son bien est présenté au bon prix dans la mesure où il a déjà quelques clients potentiels qui viennent le visiter…

L’emplacement et le prix sont les seuls critères subjectifs qui favorisent une transaction. Beaucoup considéreront que 14.000€/m² pour vivre à Paris serait de la folie furieuse pendant que d’autres seront bien plus heureux à Millau pour 3.000€/m². Un acquéreur fait un choix par rapport à ses propres goûts, à ses intérêts et à ses moyens. Il y a nécessairement un arbitrage dans la mesure où nous avons rarement un budget illimité : ce qui est acceptable pour l’un ne le sera pas forcément pour l’autre . C’est justement pour cela que tout s’achète et tout se vend !

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Guillaume Blanc

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