Quelle durée idéale pour son Pinel ?
Systématiquement, au moment de réaliser son Pinel, l’investisseur va devoir répondre à cette question : 6 ans, 9 ans ou 12 ans ? Il n’y a pas de mauvaise réponse, juste un choix singulier par rapport à un projet. ImmoPotam vous apporte les avantages et les inconvénients à prendre en compte au moment de choisir sa durée d’engagement.
Le dispositif Pinel est une mesure fiscale mise en place en 2015 par Sylvia Pinel, alors ministre du Logement dans le gouvernement de Manuel Valls, et laisse la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu à l’occasion d’un investissement locatif dans le neuf (VEFA) si l’investisseur s’engage à louer le logement nu en tant que résidence principale pour une durée minimale de six ans (tout en respectant d’autres impératifs). Avant toute chose, il est important de savoir que le dispositif Pinel est une mesure fiscale qui peut s’appliquer à toute personne domiciliée fiscalement en France et qui paye des impôts sur le revenu en France. Concrètement, celui qui n’est pas imposable ne peut pas bénéficier d’un avoir du Trésor Public grâce à son Pinel ! De même pour celui qui dépasse le plafonnement des niches fiscales : il n’y aura pas d’avoir, pas de crédit, ni de report. La réduction d’impôt est alors perdue. Il est important d’avoir une bonne visibilité sur ses revenus, ainsi que sur ses projets professionnels et personnels, pour pouvoir déterminer au mieux sa durée d’engagement.
Quand on réalise un investissement locatif comme le dispositif Pinel, l’investisseur doit respecter un certain nombre de règles, telles que des conditions de ressources pour le locataire, un loyer plafonné à ne pas dépasser en fonction de la zone où est situé le bien et une durée d’engagement entre autres. Cette mesure fiscale, qui est déjà très normée, laisse la possibilité à l’investisseur de prendre un engagement sur 6 ans ou 9 ans, dans un premier temps, et de le reconduire une fois de trois années supplémentaires à sa convenance. Dès lors, l’investisseur qui s’engage pour une durée de 6 ans pourra étendre son dispositif Pinel jusqu’à 9 ans tandis que celui qui s’est engagé pour 9 ans pourra le prolonger jusqu’à 12 ans. Il n’est donc pas possible pour celui qui s’est engagé pour 6 ans d’espérer atteindre 12 ans d’engagement via le Pinel.
La durée de cet engagement est capitale car elle ne peut pas être modifiée. Comme au baseball, une fois que vous quittez la base, vous ne pouvez pas vous arrêter à mi-parcours à moins d’être éliminé (au baseball uniquement !). Pour le Pinel, si vous devez rompre votre engagement, il vous sera alors demandé de rembourser tous les avantages acquis jusqu’alors (ce qui serait la pire chose d’un point de vue comptable). Cette durée d’engagement est à prendre au moment de la première déclaration de l’impôt sur le revenu (formulaire 2042C), l’année suivante de la remise des clés. Et, dorénavant, c’est à la réservation du bien que l’acquéreur doit annoncer sa volonté de bénéficier du dispositif Pinel. Il n’est donc plus possible de réserver un appartement en résidence principale et de changer d’avis à la remise des clés pour profiter du Pinel (vous aurez toujours la possibilité de basculer en investissement libre, sous réserve qu’il n’y ait pas de PTZ ou de prêt subventionné notamment).
Parce que chaque profil et chaque histoire sont différents, ce serait une erreur de croire que tout le monde a intérêt à choisir la même durée d’engagement. Si le législateur propose trois formules différentes, c’est parce qu’il a conscience que tous ses contribuables ont des problématiques singulières. Suggérer à un pré-retraité de s’engager sur 9 ans ou 12 ans pour un investissement locatif, ce serait se donner les meilleures chances de l’effrayer pour ne pas qu’il fasse un Pinel. De même, conseiller à un jeune actif de s’engager sur 6 ans, ce serait certes intéressant, mais une carotte fiscale sur une période aussi brève serait peu incitative.
Les personnes qui ont tout intérêt à s’engager sur 6 ans sont plutôt des quinquagénaires, voire des sexagénaires. En effet, si leur situation professionnelle peut leur permettre de générer des revenus significatifs, ils ont potentiellement un taux d’imposition qui l’est tout autant (surtout si un enfant va prochainement quitter le foyer fiscal). Ils sont toujours en âge d’emprunter et ont alors tout intérêt à faire un investissement locatif dans l’optique de se constituer un patrimoine et, potentiellement, des revenus complémentaires pour leur retraite. La durée de 6 ans va leur permettre d’avoir une visibilité à court terme, en se gardant la possibilité, en fonction de leur départ effectif à la retraite, de prolonger cet engagement de trois années supplémentaires si la situation le permet.
La durée d’engagement de 9 ans est la plus fréquente car c’est celle qui va permettre d’optimiser l’avantage fiscal dans le temps (jusqu’à 2% de réduction d’impôt par an les neuf premières années, dans la limite de 300.000€ investis). Cette durée d’engagement va surtout plaire à des trentenaires et des quadragénaires qui ont une situation professionnelle établie et qui pensent que leurs revenus vont se stabiliser ou continuer d’augmenter. Leur âge leur permet de se projeter à plus long-terme, d’autant plus que la banque sera plus favorable à leur prêter sur une durée plus longue pour financer l’acquisition de leur bien immobilier, leur évitant un effort financier significatif. Si d’un point de vue comptable cette durée d’engagement semble la plus pertinente, c’est parce qu’elle laisse aussi la possibilité d’étirer cet engagement jusqu’à 12 ans.
Les investisseurs qui vont faire un Pinel en 10e, 11e et 12e année ont une volonté patrimoniale très forte. Ils vont être moins regardant sur la rentabilité du bien puisque la réduction d’impôt de 2% par an les neuf premières années va passer à 1% par an les trois dernières années, toujours sur la base maximale de 300.000€ investis. Le Pinel sur 12 ans va s’adresser à un parent qui a des revenus significatifs (ou du moins qui lui permettent de payer des impôts) et qui veut aider son enfant qui ne fait plus partie de son foyer fiscal. Ce parent aura donc un double avantage : d’un côté, il aide son enfant à se loger grâce à un loyer qui est plafonné (et mécaniquement en-dessous des standards du marché libre) et, dans le même temps, va bénéficier aussi d’une réduction d’impôt. Les deux cumulés doivent lui permettre de rembourser ses échéances bancaires ou d’avoir un effort financier relativement supportable. Généralement, on peut retrouver ces investisseurs patrimoniaux dans des communes où le Pinel n’a pas de sens d’un point de vue purement comptable, à savoir les villes très largement au-dessus des 5.500€/m² (Annecy, Nice, Paris et sa proche banlieue…), mais cela va permettre de sécuriser l’investissement dans une ville où la demande reste toujours très forte et où la perspective d’évolution du marché est rassurante (bassin d’emplois élevé, rayonnement culturel prononcé, arrivée du Grand Paris Express par exemple…).
Pour résumer, avant de vous engager sur une durée, pensez à bien tenir compte de toutes vos perspectives : un changement de vie professionnelle, l’arrivée ou le départ d’un enfant dans la famille, une mutation à l’étranger, une séparation avec le conjoint… Et même si la vie est remplie d’aléas, gardez en tête que l’effort financier consenti pour le Pinel doit rester très supportable et est calculé sur un niveau de vie raisonnable car, en cas de baisse de revenus et du niveau d’imposition, la réduction d’impôt ne sera pas récupérable dans le temps…
Sujets de prédilection : neuf / VEFA, Pinel, PTZ, déficit foncier, Ile-de-France...
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