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Fin 2021 : est-ce le bon moment pour acheter dans le neuf ?

Qui dit fin d’année dit bien souvent fin d’un avantage fiscal ou d’une aide d’Etat incitative à l’achat dépendant du Revenu Fiscal de Référence (RFR). Dans cette dernière ligne droite, certains acquéreurs rêvent de trouver la bonne affaire mais est-ce encore le bon moment pour la chercher ?

Comme à chaque fin d’année, il est fréquent de rencontrer dans un bureau de vente ou en agence immobilière un prospect qui cherche à profiter d’une opportunité du marché à la dernière minute. Si les bonnes affaires se réalisent bien souvent en concession lorsqu’un constructeur automobile a besoin d’écouler son stock et atteindre sur le fil ses objectifs annuel, cette situation est moins vraie en immobilier. Pourtant, avec la fin d’année qui approche, certains retardataires remarquent qu’ils n’auront probablement plus le droit au Prêt à Taux Zéro (PTZ), qu’ils ne seront plus éligibles à la TVA réduite ou que leur dispositif fiscal (Périssol, Scellier, Malraux, Robien, Borloo, Besson, Denormandie, Cosse, Duflot…) s’achève cette année. Ils se disent alors que ce pourrait être judicieux de regarder le marché de l’immobilier, comme si celui-ci avait pris pour habitude d’attendre les retardataires…

Foncez, si coup de cœur

Que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif, il ne faut surtout pas perdre de temps si vous avez réussi à trouver le bien idéal et que vous voulez absolument profiter du PTZ, d’une TVA réduite ou du Pinel en l’état actuel. Nous sommes déjà en plein mois de novembre : les délais pour obtenir le financement et caler un rendez-vous chez le notaire risquent d’être très serrés. Il n’y a pas une minute à perdre, surtout si vous avez mis la main sur le coup de cœur. A remettre les choses à plus tard, cela risque d’être trop tard et vous pourriez vous en vouloir d’avoir trop laissé traîner votre dossier…

Pour ceux qui souhaitent bénéficier d’un PTZ, c’est l’offre de prêt éditée et signée avant le 31 décembre qui fige les conditions. Il est donc primordial de trouver sa future résidence principale et de lancer au plus vite toutes les démarches auprès des banques ou d’un courtier. Face au flux élevé de dossiers arrivant à ce moment-là, il n’est pas rare de voir des banques refuser de nouveaux dossiers car elles savent qu’elle n’auront pas le temps nécessaire pour traiter votre demande et vous répondre dans de bonnes conditions. De même, celui qui s’imagine qu’il suffit juste de déposer le dossier et d’attendre un retour de son conseiller bancaire risque d’avoir une mauvaise surprise quand Noël arrivera : mieux vaut le relancer régulièrement si vous ne voulez pas prendre le risque qu’il vous oublie (l’erreur est humaine mais ce sera vous qui serez contrarié…). Entre le moment où la demande de financement est formulée en agence et la signature de l’offre de prêt, il faut compter une bonne quinzaine de jours (quand tout va bien et que les astres sont parfaitement alignés), sachant qu’un délai de dix jours est incompressible avant de pouvoir accepter l’offre de prêt. Il ne faut pas oublier que le monde bancaire est trop lent, très procédurier et qu’un document manquant peut vite compromettre la bonne édition de votre offre de prêt. De même, en fonction de votre âge, de vos antécédents médicaux et du montant emprunté, les banques peuvent demander des analyses complémentaires sur votre état de santé, notamment pour l’assurance-emprunteur. Ce sont pour toutes ces raisons qu’il vaut mieux ne pas trop tarder à rencontrer un conseiller financier pour donner une chance à votre dossier d’aller au bout dans des délais raisonnables…

Pour ceux qui souhaitent réaliser un Pinel cette année, avant de vous précipiter, n’oubliez pas de vous assurer que le programme est bien actable, c’est-à-dire que le promoteur a bien validé toutes les étapes administratives et que l’étude notariale est en mesure de vous recevoir avant le 31 décembre pour signer l’acte authentique. Contrairement au PTZ où c’est l’acceptation de l’offre de prêt qui fait foi, pour le Pinel seule la signature de l’acte authentique chez le notaire compte. Pour rappel, le dispositif Pinel va évoluer à partir de 2023 et les incitations fiscales seront rabotées : c’est pour cette raison qu’il vaut mieux sécuriser ce que vous tenez dans une main aujourd’hui car l’opportunité risque d’être moins attractive en 2023 et les investisseurs seront alors plus nombreux à vouloir profiter de l’aubaine en 2022…

Revenez plus tard si vous ne voyez rien de plaisant

Lors des vagues de confinements, de nombreux promoteurs ont écoulé leurs stocks à travers un mécanisme de vente en bloc pour sécuriser leur chiffre d’affaires, améliorer leur trésorerie, réduire leur dette et se donner du temps pour avoir une meilleure visibilité dans ce monde incertain. Si les promoteurs ont ainsi pu vendre massivement en 2020, cela veut aussi dire que les biens sur le marché ont fini par être plus rares. Il a alors fallu attendre qu’ils fassent de nouveaux lancements commerciaux pour avoir des logements à proposer à une demande toujours plus nombreuse. Mais qui dit remettre des biens sur le marché, cela laisse entendre que les délais de livraison sont plus longs. Rome ne s’est pas construite en un jour ! Alors oui, vous allez probablement rencontrer des biens intéressants mais vous pourrez vite être freinés quand le vendeur vous annoncera que la livraison a lieu en même temps que les Jeux Olympiques de Paris en 2024 ou l’arrivée de la future gare du Grand Paris Express (GPE).

Dans tous les cas, si vous cherchez quelque chose de rapide : soit vous avez beaucoup de chance en trouvant votre bonheur dans le neuf ou dans l’ancien, soit il faudra faire une concession et attendre. Mais quitte à attendre, que vous achetiez en 2021 ou dans quatre mois en 2022, cela n’est pas forcément une mauvaise décision, surtout si vous savez que vous pouvez toujours avoir droit au PTZ l’an prochain et que vous souhaitez mettre la main sur votre logement idéal. Attendre un peu, cela peut aussi vous permettre de mieux préparer votre dossier avec un meilleur apport et d’être prêt à vous positionner avec de meilleures chances de succès quand de nouveaux biens seront remis sur le marché…

2022 est une année présidentielle. Cela veut aussi dire que de nombreux promoteurs vont attendre cette échéance électorale pour faire de nouveaux lancements commerciaux. Historiquement, chaque année d’élection présidentielle, on observe un marché attentiste : tout le monde se demande qui va être le prochain président et quelles mesures vont être mises en places pour dynamiser (ou pourrir) le marché de l’immobilier. Une fois que cette incertitude électorale est passée, la vie va pouvoir reprendre son cours normalement et tout le monde y verra plus clair, que ce soit sur les conditions d’obtentions des prêts réglementés (PTZ, PAS…) ou les mesures fiscales incitatives faisant appel aux investisseurs pour relancer le marché.

Si vous n’avez rien trouvé en 2021, attendez donc 2022 sagement au chaud, surveillez le marché d’un coin de l’œil pour ne pas manquer une opportunité de dernière minute. Oui, le Pinel est plus intéressant en 2021 qu’en 2023. Mais si tous les investisseurs commencent à regarder le marché de l’immobilier en se disant que c’était mieux avant, plus personne ne fait rien dans la vie et on pleure tous ensemble le Périssol. Le Pinel actuel sera, certes, moins attractif mais le Pinel Plus pourra certainement être une bonne alternative aussi. Seul le temps nous montrera les nouvelles conditions, il y aura probablement un petit délais d’attente, le temps de permettre aux investisseurs de comprendre ce nouveau mécanisme et voir comment celui-ci pourrait être utile pour leurs finances. Dans tous les cas, si vous n’avez pas trouvé le coup de cœur aujourd’hui, il vaut mieux reporter son projet à 2022 : agir dans la précipitation, c’est le meilleur moyen pour faire une bêtise

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Guillaume Blanc

Fondateur d'ImmoPotam.com. Sujets de prédilection : neuf / VEFA, Pinel, PTZ, déficit foncier, Ile-de-France... Tous ses articles