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Comment réussir son opération blanche ?

Si la pierre est souvent considérée comme une valeur refuge pour beaucoup de Français, c’est sûrement parce que le prêt immobilier peut aider à se constituer un patrimoine sans forcément avoir une mise de départ. Dès lors, pour beaucoup d’investisseurs, le Graal serait de réussir à acheter un bien immobilier sans devoir avancer le moindre centime. ImmoPotam vous présente ainsi l’opération blanche…

L’immobilier est l’un des rares secteurs où il est possible de se constituer un patrimoine sans nécessairement avoir besoin de capital de départ, de disposer d’une mise initiale pour pouvoir entrer dans ce marché, contrairement à la Bourse où celui qui n’a pas de liquidités ne peut pas acheter d’actions. D’un point de vue comptable, pour un investisseur locatif, il est plus intéressant de recourir au prêt bancaire (notamment avec la mécanique du déficit foncier) plutôt que de jouer avec ses fonds propres dans l’optique de réaliser une transaction immobilière. Dès lors, beaucoup d’investisseurs cherchent le placement idéal : à savoir une opération blanche. On considère qu’une opération est blanche lorsque l’ensemble des revenus locatifs couvrent intégralement les charges locatives. Ainsi, le loyer et éventuellement les avantages fiscaux viennent compenser le remboursement du crédit, ses intérêts d’emprunts et les différents frais liés à la transaction immobilière. Cela signifie que l’investisseur locatif a un effort financier à zéro euro, qu’il n’a pas de complément de trésorerie à mettre en place ou à piocher dans son épargne.

Avant toute chose, pour qu’une opération soit blanche, cela sous-entend que l’investisseur a emprunté l’intégralité de son investissement à une banque, qu’il n’a avancé aucun frais et qu’il n’a eu aucun effort de capital de départ ou d’apports. Lorsque l’on achète un bien immobilier, il ne faut pas oublier les frais annexes inévitables (frais de notaires, impôts fonciers, impôt sur le revenu, assurances…), complémentaires (frais bancaires, charges non récupérables, travaux d’amélioration…) et aléatoires (frais d’agence, risque de vacance locative…). Pour réussir son opération blanche, l’investisseur devra donc tenir compte de l’ensemble de ces charges et les optimiser là où c’est possible car, mécaniquement, celui qui achète bas et qui parvient à louer haut aura plus de chances de parvenir à son objectif d’opération blanche.

Quelles charges peuvent être optimisées ?

Il y a certaines charges qui peuvent être négociables et d’autres qui ne le sont pas. Inévitablement, le premier levier à optimiser est le prix d’acquisition du bien car cela va conditionner de nombreuses étapes pour la suite. En effet, l’investisseur pourra faire face à des frais qui sont proportionnels au prix de vente et qui peuvent être négociés ultérieurement (frais bancaires, frais d’agences…) ou pas forcément (frais de notaire…). Et, même si c’est un lieu commun : celui qui achète bas a toujours plus de chances de faire une bonne affaire, qu’il pourra éventuellement mesurer à la revente…

Dans un second temps, le coût du crédit et sa durée d’emprunt vont rendre l’opération attractive : plus la durée d’emprunt est longue, plus le capital emprunté sera dilué dans le temps et permettra de bénéficier d’une mensualité plus supportable. Pour l’investisseur, emprunter sur une longue durée, au-delà d’avoir une mensualité plus faible, cela va aussi générer des intérêts d’emprunts plus élevés. Si en résidence principale tout le monde cherche à rembourser le plus vite possible à des conditions les plus attractives du marché, la logique de l’investisseur locatif est aux antipodes puisqu’il va pouvoir jouer avec le mécanisme du déficit foncier et récupérer ainsi une grande partie de ses charges (notamment les intérêts d’emprunt). Au final, l’ambition de l’investisseur locatif sera d’emprunter la somme la plus élevée possible, sur la durée la plus longue possible et au taux le plus bas du marché, minimisant de facto le remboursement mensuel de son crédit. Si l’investisseur locatif doit faire un arbitrage comptable entre la durée du prêt et le taux d’intérêt, il vaut mieux pour lui de concentrer son énergie à avoir la durée la plus longue plutôt que le taux le plus bas. Généralement, pour un investissement locatif, l’investisseur a tendance à s’adresser directement à sa banque : elle connaît ses revenus, sa situation, sa capacité à épargner… Elle sera donc plus ouverte à l’idée de mettre en place un prêt bancaire pour un investissement locatif et de l’optimiser, surtout s’il y a déjà un prêt sur une résidence principale chez elle avec des frais annexes…

Point capital dans le financement : les intérêts intercalaires, qui interviennent principalement dans le neuf ou dans la construction de sa propre maison et qui peuvent alourdir la charge financière. Les intérêts intercalaires, c’est ce qu’un emprunteur doit rembourser mensuellement à sa banque tant que son crédit immobilier ne lui a pas été débloqué en totalité. Dans le cadre d’un investissement locatif, il n’est pas rare que la banque accepte de négocier le report de ces frais. En effet, il serait plus délicat pour un investisseur de commencer à rembourser des frais alors qu’il n’a toujours pas été livré de son logement neuf et qu’il ne perçoit donc pas de loyer. Le fait de reporter ces intérêts intercalaires ou de se les faire offrir va permettre d’augmenter les intérêts d’emprunts qui pourront être récupérés en déficit foncier et de bénéficier de conditions de remboursement plus favorables dans le temps.

Aussi, pour réussir son opération blanche, l’investisseur locatif doit faire un arbitrage entre le neuf et l’ancien. S’il doit investir dans le neuf, qui est inévitablement plus cher que l’ancien, l’investisseur sait qu’il aura un bien aux dernières normes et qu’il n’aura pas un chantier à organiser, hormis éventuellement quelques petits travaux d’amélioration ou éléments de décoration qui ne sont pas vitaux à la mise en location du bien. A l’inverse, celui qui investit dans l’ancien fera probablement une bien meilleure affaire si le vendeur est pressé de vendre et que le bien est dans son jus grâce à une marge de négociation plus souple… L’investisseur peut avoir les clés du bien plus rapidement, mettre en place tous les travaux nécessaires pour rendre son bien attractif sur le marché tout en sachant que ces frais peuvent être eux aussi récupérés avec le jeu du déficit foncier, encore faut-il avoir un bon artisan capable de réaliser tous les travaux rapidement et au meilleur prix…

Enfin, dans l’ancien, les frais d’agence représentent un coût non négligeable là où dans le neuf ils sont directement inclus dans le prix de vente. Ces frais d’agence constituent les honoraires de l’agent immobilier mandaté pour vendre le bien et doit permettre à l’agence de couvrir tous ses frais de fonctionnement. Si ces frais ne constituent pas directement le salaire de l’agent immobilier et peuvent paraître élevés, il ne faut pas oublier qu’ils permettent aussi à l’agence de payer ses locaux, son personnel administratif, ses frais de fonctionnement… Ces honoraires, qui sont clairement indiqués, varient d’une agence à l’autre et ne sont pas négociables car il s’agit d’une profession réglementée. Toutefois, si un bien est proposé à la vente par plusieurs agences, il peut être judicieux de cibler la plus attractive… Mais n’oubliez pas qu’à trop négocier vers le bas, vous pouvez aussi avoir des conseils au rabais.

Comment optimiser les revenus ?

Maintenant que l’investisseur a déjà une idée plus que précise de ses charges, la question des revenus va être déterminante pour savoir si l’opération blanche est réalisable. Pour qu’un investissement en opération blanche soit réussi, l’emplacement du bien va être capital ainsi que les commodités autour (une gare, des écoles, des commerces, des infrastructures sportives et culturelles…). Pour pouvoir proposer un loyer élevé, encore faut-il qu’il y ait un marché avec une demande locative très forte. S’il n’y a pas de concurrence entre locataires potentiels, c’est sûrement parce que l’emplacement n’intéresse personne et/ou que le loyer proposé est peu attractif… Avant tout investissement locatif, il convient donc de bien étudier le marché, de s’assurer qu’il y a une demande forte parmi les locataires et une concurrence faible (ou maîtrisée) parmi les investisseurs. Si demain il y a une dizaine de studios mis en location dans un même immeuble, il va falloir proposer le plus bel appartement à un loyer très attractif…

Pour qu’un loyer puisse être élevé, il faut pouvoir le justifier. Au-delà de l’emplacement, il y a aussi la qualité intrinsèque du bien : son exposition, son agencement, les prestations proposées (parquet, volets-roulants électriques, cuisine aménagée…) sont autant de points qui vont faire la différence pour se démarquer de la concurrence. C’est pour cette raison qu’il est important de bien étudier le marché et de surveiller ce que la concurrence propose : si dans une ville la norme est de proposer du parquet et des volets-roulants électriques et que votre appartement a toujours de la moquette et des volets à manivelle, cela risquera de se répercuter sur le loyer du bien ou la période de vacance locative… Investir quelques milliers d’euros pour récupérer chaque mois quelques centaines d’euros pour un bien qui se louera plus facilement, c’est un calcul à prendre en compte.

Enfin, comme dans de nombreux placements, la fiscalité a un rôle primordial dans la location du bien et la prise de décisions. Si, d’un point de vue comptable, le neuf est souvent plus cher que l’ancien, il ne faut pas oublier que l’investisseur a la possibilité de recourir au dispositif Pinel qui lui permettra, en plus de ses revenus locatifs, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu (jusqu’à 63.000€ par an pendant douze ans, dans la limite d’une niche fiscale de 10.000€/an) et cela peut peser dans la balance pour une opération blanche, ou du moins tant que la réduction d’impôt sur le revenu s’applique… Néanmoins, celui qui a recours au dispositif Pinel doit garder en tête qu’un appartement de Xm² en rez-de-chaussée se louera exactement au même prix qu’un même appartement de Xm² au 5e étage, même si le prix de vente de ces deux appartements de même superficie ne seront pas identiques (plus on se rapproche du soleil, plus c’est cher !)… L’investisseur peut aussi louer en meublé, dans le neuf comme dans l’ancien, et bénéficier ainsi du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou de Loueur Meublé Professionnel (LMP) : l’intérêt étant de louer son bien à un loyer encore plus élevé puisqu’il faut amortir le coût d’acquisition des meubles et électroménagers, en plus de dispositifs fiscaux adaptés… Celui qui veut obtenir le meilleur rendement aura tout intérêt à investir sur une petite surface, en étage bas et plein Nord car les locataires sont plus nombreux à chercher un studio et que le manque de luminosité se ressent aussi sur le prix de vente.

La gestion du risque

Tout investissement comprend des risques et la vacance locative en fait partie. Cela signifie qu’entre deux changement de locataires, le propriétaire doit être en mesure d’absorber l’absence de loyer pour honorer ses engagements financiers avec la banque (d’où l’importance de proposer un bien de qualité). Pour diminuer au maximum ce risque, l’investisseur peut confier la gestion locative de ce bien à une agence qui a, bien évidemment, un coût. Si on pousse l’idée d’optimiser la réduction des coûts à son extrême, il serait tentant de ne pas passer par une agence et de gérer son bien soi-même. En réalité, cette stratégie est intéressante à court-terme et tant que tout se passe bien. Gérer son bien soi-même, c’est mettre en ligne une annonce, répondre aux sollicitations, faire le tri des dossiers, organiser des visites, choisir le locataire, récupérer tous les mois un loyer et gérer les petits tracas du locataire. Cette stratégie marche pour celui qui a du temps et qui ne veut surtout pas déléguer. A Paris et en première couronne, il n’est pas rare de recevoir plus de 50 réponses dans la journée pour un bien qui vient d’être mis sur le marché de la location… La sagesse serait de confier ces tâches à une agence, de préférence celle qui est bien implantée dans le secteur, pour s’économiser du temps et de l’énergie. Généralement, en fonction des formules choisies, il faut prévoir entre 6% et 12% du loyer hors taxe pour les frais de gestion. Certes, les frais de gestion représentent un coût mais cela peut être récupéré avec le mécanisme du déficit foncier : alors pourquoi consacrer son temps et son énergie à la gestion d’un bien quand, en fin d’exercice, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus ces charges investies et de faire confiance à un professionnel ?

Parfois, même si l’opération n’est pas toujours blanche, il faut garder en tête que l’immobilier peut aussi être plus intéressant sur le long-terme, notamment si vous savez qu’une amélioration significative va arriver dans la ville dans la décennie à venir (le Grand Paris Express par exemple). Faire un petit effort financier tous les mois quand la plus-value potentielle serait significative au moment de la revente quelques années plus tard, cela reste aussi une belle opération ! Chaque investisseur est unique avec une stratégie singulière : certains voudront se constituer un patrimoine pour préparer leur retraite, d’autres voudront optimiser le placement d’une forte entrée d’argent plutôt que de le laisser dormir sur un Livret A ou une assurance-vie… Il ne faut pas oublier que nous ne sommes pas égaux face au risque : il est donc important de bien le mesurer et d’agir en fonction de sa personnalité. Avant tout investissement, il est donc primordial d’être en adéquation avec la stratégie souhaitée et de ne pas se vider financièrement pour un investissement locatif (ce serait dangereux, irresponsable et ça empêcherait de réagir face à un imprévu de la vie). Il est donc important d’investir par rapport à ses moyens et ses projets : un bel investissement à 100.000€ bien placé en Province avec un rendement de 3% en opération blanche, ça reste honnête. Il n’y a aucune obligation à mettre 300.000€ sur la table pour démarrer un investissement locatif… Les petits ruisseaux font les grandes rivières !

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Guillaume Blanc

Fondateur d'ImmoPotam.com. Sujets de prédilection : neuf / VEFA, Pinel, PTZ, déficit foncier, Ile-de-France... Tous ses articles