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Comment déterminer un bon loyer par rapport à son activité ?

C’est un peu l’histoire de l’œuf et de la poule. Un bon chiffre d’affaires doit permettre de payer le bon emplacement. Mais à l’inverse, payer un bon emplacement ne marche que si on est capable de générer un chiffre d’affaires viable pour l’entreprise. Alors comment déterminer le bon loyer pour permettre à son entreprise de maximiser ses chances de réussite ?

En immobilier, il n’y a pas de secret, que ce soit pour un particulier comme pour un professionnel, il n’y a que trois choses qui vont déterminer la valeur d’un bien : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Dès lors, si nous sommes nombreux à rêver de bureaux dans le Triangle d’Or de la capitale avec une belle vue sur la Tour Eiffel (parce que c’est plus sympa pour brainstormer le jeudi matin avec un café à la main !) : encore faut-il pouvoir se les payer ou du moins générer suffisamment de chiffre d’affaires pour les absorber. Ainsi, lorsqu’un entrepreneur réalise son étude de marché, il doit donc déterminer un chiffre d’affaires prévisionnel qui devra couvrir l’ensemble de ses charges, à savoir le loyer, le mobilier, les frais de fonctionnement, le stock, les impôts et les salaires entre autres…

Contrairement à l’immobilier destiné aux particuliers où il est vivement recommandé de ne pas dépasser un tiers de ses revenus pour l’acquisition d’un bien, ce ratio est tout autre quand il s’agit de regarder la part du loyer dans les comptes d’une entreprise qui souhaite acheter son local commercial ou bénéficier d’un droit au bail. Cette recommandation en faveur des particuliers est différente pour les entreprises car leurs revenus, leurs charges et leur fiscalité ne sont bien évidemment pas comparables.

10% du chiffre d’affaires hors taxe : c’est la part maximale recommandée de ne pas dépasser pour les professionnels qui doivent acquérir leur local ou bénéficier d’un bail. Ce taux ne reste qu’une recommandation et peut s’affiner à la marge en fonction de chaque type d’activité, certains se contentant de 8% là où d’autres peuvent avoir besoin de 12%. Au-delà de ce seuil symbolique, mais ô combien capital pour l’équilibre de l’entreprise, le dirigeant sait que l’emplacement de son activité peut être vital pour son affaire : il n’y a qu’à comparer les différents prix pratiqués dans une galerie marchande pour s’en convaincre. Néanmoins, cela ne doit pas l’inciter à prendre tous les risques et à aller au-delà du raisonnable car, même si cela peut être prestigieux d’avoir une boîte aux lettres sur les Champs-Elysées, l’entreprise est belle seulement si elle reste rentable…

10% du chiffre d’affaires hors taxe, c’est un garde-fou qui doit sécuriser les comptes de l’entreprise et, surtout, rassurer les banques. Bien souvent, le loyer prend une part très importante dans les charges fixes d’une entreprise, surtout chez les TPE-PME, et un ratio trop élevé peut vite plomber les comptes en cas de baisse d’activité, comme cela peut se produire durant une pandémie mondiale par exemple. Face à ce risque, les banques surveillent très attentivement ce ratio car, si elles sont prêtes à soutenir une activité, elles veulent surtout être sûres que l’entreprise aura pleinement ses capacités à honorer ses engagements financiers. Une part trop importante accordée au loyer peut donc vite mettre à mal des projets futurs et entraîner un refus de prêt…

Il est donc primordial, au moment de conclure l’acquisition de nouveaux bureaux, d’un local commercial ou de s’engager sur un bail, d’être accompagné de professionnels pour bien évaluer le marché immobilier et ne pas se retrouver en surrégime quelques mois plus tard. Et, au moment de conclure l’engagement, être sûr de générer un chiffre d’affaires HT dix fois supérieur à la part du loyer, c’est aussi s’assurer de la viabilité de son projet. Ce serait dommage d’arriver en fin de mois et ne pas pouvoir assumer une masse salariale ou avoir assez de trésorerie pour renouveler son stock…

En tenant compte de ce ratio, c’est aussi pour cette raison que nous allons retrouver en centre-ville des petits commerces et en périphérie des structures plus imposantes. Amazon, Vente Privée ou IKEA rêveraient sûrement d’avoir des halles en plein Paris mais, au-delà de la rareté, le coût de l’entrepôt à taille équivalente mettrait à mal leur modèle économique. A l’inverse, au milieu de la campagne, un restaurateur pourrait être tenté de s’offrir 1.000m² pour faire des crêpes mais il est peu probable que son emplacement lui permette de générer un flux de clients suffisant pour amortir son investissement… Au final, c’est aussi pour cela qu’un restaurateur ne proposera pas la complète au même prix en province qu’à Paris : ce n’est certainement pas le coût de transport de l’œuf et la qualité des grains donnés à la poule qui justifieront un tel écart… Bref, c’était l’histoire de l’œuf et de la poule !

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Guillaume Blanc

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