Investissement locatif : qu’est-ce qu’un départ à la cloche de bois ?
“Une valise suffira pour mes hardes. Et, en déménageant à la cloche de bois, je ferai l’économie du dernier terme”. En cette citation littéraire, Jacques Spitz exulte la malice d’un locataire qui, croyant s’exonérer de son loyer, file en douce de son logement. Car, l’expression “à la cloche de bois”, vise à désigner la manœuvre par laquelle le tintement de la cloche, ou plutôt de la sonnette d’entrée, est contenu afin de ne pas alerter du départ de l’occupant. Si l’on peut aisément comprendre les motivations du preneur, qu’en est-il du bailleur ?
La situation est simple, vous avez mis votre appartement en location et là, patatras : votre locataire ne s’acquitte plus de ses loyers. Vous lui adressez de nombreuses relances, par courrier, par courriel, des appels téléphoniques : rien à faire, il ne répond plus. Pire encore, après vous être décidé à guetter sous sa fenêtre, ce dernier a abandonné le logement ! Puis, finalement, après réflexion, cette situation vous arrange. Effectivement, votre logique est naturelle, votre locataire ne donnant plus signe de vie, vous êtes en droit de récupérer votre logement. Un appel au serrurier et le tour est joué ! Et bien pas du tout et, au contraire, je vous déconseillerais de procéder de la sorte.
Pour vous en convaincre, la jurisprudence est particulièrement abondantes sur les reprises “sauvages” de logements. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1965 précise bien que la reprise de possession des lieux ne peut être formalisée que par une remise des clefs par le locataire. Si tel n’est pas le cas, le locataire reste redevable de ses loyers et le bailleur de son obligation de délivrance et de jouissance. La cour de cassation n’hésite pas à valider des condamnations de locataires au paiement d’une indemnité d’occupation du logement mais également des bailleurs pour une éviction forcée. Pire encore, le bailleur qui s’égarerait à outrepasser cette obligation ultime de respect du bail, s’exposerait à une sanction pénale pour violation du domicile. La sanction est tout de même d’un an d’emprisonnement et de 15.000 euros d’amendes. Le jeu n’en vaut pas la chandelle, surtout quand l’on sait qu’il existe des procédures simplifiées pour récupérer un logement en cas d’abandon de ce dernier par le locataire. Le départ à la cloche de bois fait l’objet de sa propre procédure.
I. Il est avéré que votre locataire a quitté les lieux
Comme nous l’avons vu, votre locataire ne donne plus signe de vie, le courrier s’accumule dans le boîte aux lettres, les voisins ne l’ont pas vu depuis un moment, les volets sont constamment fermés… Autant d’indices qui présagent d’un départ définitif du preneur de votre bail. Il est temps pour vous de faire appel à ce bon vieux huissier, aujourd’hui appelé commissaire de justice.
- Une mise en demeure préalable
L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1989 prévoit que “lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement“. Si le texte ne l’impose pas expressément, je ne peux que vous recommander de faire rédiger et signifier cet acte par un huissier, afin de certifié sa légalité et sa notification.
- Un constat d’huissier obligatoire
Toujours à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1989, s’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure dans un délai d’un mois, le commissaire de justice procédera à un constat d’abandon de logement. L’huissier sera alors assisté de la force publique et de deux témoins pour faire observer le départ du locataire. En général, l’huissier profitera de l’occasion pour faire un inventaire des biens entassés sur place et, également, délivrer un commandement de payer si un arriéré locatif s’est accumulé.
- Un recours simplifié au juge
C’est évidemment là l’intérêt de la procédure à la suite d’un départ à la cloche de bois. Depuis un décret du 10 août 2011, le bailleur, sur la base du constat d’huissier en abandon de logement, pourra saisir le juge par voie de requête pour obtenir la résiliation du bail mais également la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré locatif. Il s’agit ici d’une véritable simplification car, contrairement à la procédure classique par voie d’assignation, la requête n’est pas contradictoire et n’implique pas de débat avec le locataire. Par ailleurs, une fois l’ordonnance rendu et signifiée par huissier, le locataire ne disposera que d’un délai d’un mois pour former opposition et espérer contredire la procédure d’expulsion. Cette formule allège considérablement la lourdeur procédurale qui grève normalement les procédures d’expulsion.
II. Il n’est pas avéré que votre locataire a quitté les lieux
Dans ce cas, l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet d’insérer dans la mise en demeure préalable en abandon de logement, un commandement de payer visant les articles 7 et 24 de la même loi. Si la mise en demeure d’abandon de logement prescrit un délai d’un mois, le commandement de payer contraint quant à lui à un délai de deux mois. De ce fait, si le locataire ne répond pas sous un mois, la procédure en abandon de logement est applicable. S’il répond, en revanche, mais qu’il ne s’acquitte pas de ses loyers sous deux mois, le bailleur sera en droit de mettre en œuvre la procédure classique d’expulsion pour impayés locatifs.
En tout état de cause, en cas d’abandon de logement, le changement anarchique de serrure est prohibé et expose à des sanctions pénales. Le mieux reste donc de consulter un professionnel du droit, qu’il soit commissaire de justice ou avocat, pour vous guider promptement.
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