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Copropriété : au fond, syndic, si c’était un métier ?

Cela relève presque de la tradition séculaire, de l’usage, que de médire sur le syndic de sa copropriété. Ce dernier n’est pas suffisamment réactif, ne répond jamais aux appels, aux courriels… Puis l’entreprise de ravalement qui a été mandatée par lui n’est pas efficace, trop bruyante, sans compter que la nouvelle couleur des escaliers est disharmonieuse et la porte d’entrée ne fonctionne toujours pas !

Tant de désagréments qui conduisent à dénigrer le gestionnaire de votre immeuble, ce syndic si négligeant. Les coutumes ont la vie dure. Car, vous n’êtes pas sans ignorer que votre syndic est un véritable professionnel de l’immobilier. Effectivement, j’observe, depuis le développement des plateforme juridique en ligne, que bon nombre de copropriétés optent désormais pour une administration bénévole de leur bâtiment. Si la loi du 10 juillet 1965, qui règlemente le droit de la copropriété, n’interdit pas ce mode de fonctionnement, la réalité du terrain est plus complexe. Car s’improviser syndic bénévole de son immeuble peu s’avérer être un jeu dangereux. L’administration d’un syndicat est extrêmement chronophage et nécessite une connaissance éminemment accrue des règles du droit de la copropriété. En outre, les évolutions particulièrement abondantes de la matière, notamment avec la loi ELAN du 23 novembre 2018, amène à des concepts juridiques souvent abstraits que seuls des spécialistes sont à même de décrypter. Il n’est pas rare de frôler la divination ! L’expérience montre que les copropriétés administrées bénévolement, avec ou sans assistance juridique, génèrent un contentieux fourni pour les tribunaux. Le retour à un gestionnaire traditionnel n’est pas rare. Et, puisqu’il faut choisir un syndic compétent, autant comprendre les obligations de ce dernier pour mettre un terme à ces clichés qui, malheureusement, ont la vie dure.

I. Votre syndic est un professionnel agrémenté

Depuis la loi ALUR du 26 mars 2014 (loi n°2014-366), l’activité de syndic a été particulièrement encadrée et est conditionnée à des obligations réglementaires. Pour exercer l’activité d’administration de copropriété, le gestionnaire doit être titulaire d’une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI). Par ailleurs, depuis le 1er juillet 2015, cette carte a été affinée à l’activité de syndic (sous la dénomination de carte S), et non seulement à la Transaction (carte T) ou à la Gestion (carte G). Sa délivrance est naturellement conditionnée à de nombreux critères, au titre desquels :

  • Absence de condamnation sur le casier judiciaire
  • Justification d’une formation diplômante en immobilier ou juridique (BTS, Bac+3…), et/ou d’une expérience professionnelle significative
  • Production une attestation de garantie financière d’un organisme agrémenté
  • Souscription à une assurance responsabilité civile professionnelle
  • Détention un compte bancaire spécifiquement dédié

Enfin, la carte S n’est valable que trois années durant lesquelles le syndic doit suivre à minima quarante-deux heures de formations dans les “domaines juridique, économique, commercial, à la déontologie ainsi qu’aux domaines techniques relatifs à la construction, l’habitation, l’urbanisme, la transition énergétique” (décret n°2016-173 relatif à la formation continue des professionnels de l’immobilier).

II. Votre syndic est soumis à une obligation de résultat dans le cadre de sa mission d’administration

Le statut de la copropriété a été largement défini par la loi du 10 juillet 1965 (loi n°65-557) et son décret d’application du 17 mars 1967 (décret n°67-223), lesquels ont largement été remaniés et ajustés au fil du temps et notamment par la loi ELAN du 23 novembre 2018 (loi n°2018-1021). Au titre de ces dispositions, il incombe au syndic professionnel de nombreuses obligations intangibles, notamment :

  • La gestion financière et comptable de l’immeuble pour tenir la comptabilité du syndicat sur un compte séparé et dédié, établir un budget prévisionnel pour les charges courantes et un budget provisionnel pour les dépenses exceptionnelles et de travaux, lever les fonds auprès des copropriétaires et en respect des tantièmes, assurer la trésorerie du syndicat et le paiement des fournisseurs…
  • La gestion administratives de l’immeuble pour convoquer les assemblée générale annuellement, assurer la conservation du bâtiment, son entretien et, en cas d’urgence, faire exécuter les travaux nécessaires, veiller au respect du règlement de copropriété, gérer et assurer la conservation des archives, représenter le syndicat des copropriétaires en justice…

Le syndic est contraint de remplir ces missions et ne peut se faire substituer. En outre, en cas de négligence dans leur accomplissement, il peut voir sa responsabilité engagée et être condamné à payer une indemnité à la copropriété.

Effectivement, le syndic est avant tout un mandataire et de ce fait il “répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion” (article n°1992 du Code civil). Sa responsabilité peut être recherchée sur le terrain du droit commun, aux articles n°1240 et suivants, par tout copropriétaire qui se prévaut d’une faute de sa part, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

III. Votre syndic est dépendant du renouvellement de son mandat

Le syndic est comme un politique. Pas seulement sur la réputation litigieuse qui lui colle à la peau mais bien sur le statut d’élu par une assemblée générale. Et comme pour les politiciens, si les copropriétaires sont déçus, ils peuvent révoquer le mandat et faire désigner un autre administrateur. La loi du 10 juillet 1965 prévoit effectivement en ses dispositions que le syndic est élu à la majorité de l’article 25. Son mandat, matérialisé par un contrat de syndic, est limité à une durée maximale de trois ans. En outre, c’est une pratique courante, les syndics professionnels ont pour habitude de soumettre à chaque assemblées générales annuelles un quitus. Cela signifie qu’au-delà du renouvellement de leur mandat, ils sollicitent une reconnaissance de leurs copropriétaires. Ce quitus peut leur être accordé sans réserve mais il peut également contenir des conditions qui s’imposeront au syndic dans la suite de sa gestion.

En conclusion, s’il est parfois aisé d’abhorré son syndic, n’oubliez pas que la gestion d’une copropriété nécessite une connaissance accrue du droit et un temps de disponibilité hautement important. De ce fait, comme pour tout métier, l’improvisation n’a pas sa place et faire confiance à un professionnel paraît plus qu’opportun. Malgré tout, en cas de déception, rien n’interdit de changer de syndic. Il y a autant d’agences immobilières que de manière d’être syndic…

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Charles Dulac

Fondateur de Dulac Avocat et contributeur pour ImmoPotam. Sujets de prédilection : copropriété, syndic, résidence principale, investissement locatif, Ile-de-France... Tous ses articles Le contributeur est enregistré sous l'identifiant SIREN n°827.880.261.