Illustration (Hans / Pixabay / ImmoPotam).

Les frais de notaire sont-ils gratuits ?

Contrairement à ce que le langage laisse entendre : les frais de notaire ne constituent pas le salaire du notaire. ImmoPotam va vous donner les clés pour mieux comprendre la composition de ces frais et découvrir leur mécanisme entre les frais de notaire réduits que l’on retrouve dans le neuf, en opposition aux frais de notaire classiques qui s’appliquent dans l’ancien.

Bien souvent, on s’imagine que les frais de notaire peuvent être gratuits. Il s’agit bien évidemment d’une idée reçue par beaucoup de prospects qui, par abus de langage, croient que l’étude notariale pourrait travailler gracieusement. Or, cette idée reçue n’est pas sans fondement : il est fréquent, lors d’un achat dans le neuf, que les promoteurs immobiliers offrent les frais de notaire, c’est-à-dire qu’ils les prennent à leur charge. Mais, ce n’est pas parce qu’une prestation est offerte qu’elle est gratuite. Dans les faits, que ce soit dans le neuf comme dans l’ancien, les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur. Cependant, si les promoteurs offrent ces frais, cela s’inscrit dans le cadre d’une remise commerciale, d’un jeu de négociation entre un vendeur et un acheteur. Le promoteur immobilier n’a aucune obligation à offrir des frais de notaire, même si cette pratique est souvent mise en place. De manière générale, une remise commerciale est considérée comme une aide à la vente : c’est-à-dire qu’elle doit permettre de maintenir un rythme de commercialisation satisfaisant pour que le projet immobilier puisse aboutir sans mettre en difficulté les finances du promoteur. Si le rythme commercial est très satisfaisant et que la demande est toujours très forte : le promoteur peut considérer que son prix de vente est bon et ne pas être emballé à l’idée de proposer des remises.

Pourquoi les frais de notaire sont-ils si aléatoires ?

Avant toute chose, il est important de noter que le notaire est une profession réglementée : on parle d’un officier public bénéficiant d’une délégation de puissance par l’Etat. Un notaire ne s’improvise pas notaire et ne fixe pas les frais de notaire à sa guise, en fonction de ses projets personnels à financer ou de son humeur du moment. Même pour un notaire, il est toujours très difficile de prévoir à la virgule près le montant des frais de notaire lors d’une acquisition : c’est pour cette raison que vous trouverez toujours des estimations et jamais un montant déterminé à l’avance. Il est bon de savoir que les frais de notaire peuvent varier du simple au double en fonction du bien : on considère dans le neuf que ces frais de notaire s’élèvent généralement entre 1,80% et 3,75% contre 7,90% à 8,45% dans l’ancien. Dans tous les cas, les frais de notaire rentrent dans un cadre bien précis et se décomposent de la manière suivante :
– Droits dus au Trésor Public (droits de mutation)
– Coûts liés à la publicité foncière
– Débours
– Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA)
– Emolument du notaire

L’écart de taux entre le neuf et l’ancien s’explique en grande partie par les droits dus au Trésor Public correspondant à des droits de mutation. Dans le neuf, par définition, le premier propriétaire n’est pas connu par l’administrations fiscale : elle n’a donc pas un travail administratif pour mettre à jour ses fichiers (droits de mutation réduits, de l’ordre de 0,71% du prix d’acquisition). A l’inverse, dans l’ancien, le Trésor Public doit renseigner les données du propriétaire-vendeur et celles du propriétaire-acheteur (droits de mutation à titre onéreux) et cela correspond à une taxe (généralement de 5,81%) perçue en faveur de l’Etat, du département et de la commune. Seule la taxe perçue en faveur du département est variable et dépend donc de la politique départementale en faveur du logement. C’est cet aléas sur la taxe départementale (de 1,20% à 4,50%) qui va expliquer des écarts de taux pour les frais de notaire d’un département à un autre pour un bien acheté au même prix et financé de la même façon. A titre de comparaison, une personne qui achètera un appartement neuf à 200.000€ dans les Hauts-de-Seine paiera 1.192€ de droits dus au Trésor Public (taxe de publicité foncière) contre 11.613€ (droits d’enregistrement) pour une personne qui aura acquis un appartement ancien dans ce même département et au même prix. Autrement, que ce soit pour les coûts liés à la publicité foncière, les débours, la TVA et les émoluments du notaire : il n’y a pas d’écart entre le neuf et l’ancien à prix égal et à financement équivalent.

Enfin, quand on parle de l’émolument du notaire, il ne s’agit pas encore du salaire du notaire. Ces émoluments doivent permettre à l’étude notariale de couvrir une partie de ses frais de fonctionnement : à savoir rembourser un crédit ou payer un loyer pour ses bureaux, verser le salaire de tout le personnel administratif présent dans l’étude, payer le matériel informatique, le mobilier, les frais d’impression, l’électricité, divers impôts, taxes et autres frais… L’émolument du notaire est composé des frais de formalité (une estimation forfaitaire à 800€ environ) et d’émoluments proportionnels à la vente (de l’ordre de 1%). Si un notaire gagne bien sa vie : ce n’est pas sur une transaction immobilière mais sur la multitude de conseils qu’il délivre chaque mois (aux particuliers, aux entreprises et aux collectivités territoriales).

Peut-on négocier les frais de notaire ?

Non. Il s’agit d’une profession réglementée et le notaire est un officier public bénéficiant d’une délégation de puissance par l’Etat. Il ne fait donc qu’appliquer la loi et collecter les impôts. Négocier les frais de notaire reviendrait à demander à ce que le Trésor Public vous fasse une faveur fiscale…

Ai-je un intérêt à me faire offrir les frais de notaire ou à les intégrer dans le prix de vente ?

Par défaut, les frais de notaire sont toujours à la charge de l’acquéreur. Dans l’ancien, étant donné qu’il s’agit d’un élément non négligeable dans un budget, le vendeur ne peut se permettre d’intégrer cette charge supplémentaire dans un prix de vente (entre 7,90% et 8,45% généralement) : cela rendrait son bien moins attractif pour favoriser des visites et des offres potentielles, surtout quand on sait que l’indicateur du prix au mètre-carré est très surveillé par les acquéreurs. Dans le neuf, étant donné que les frais de notaire sont réduits, avec le jeu des remises commerciales, il est fréquent (mais pas obligatoire) que le promoteur propose cette solution. L’intérêt de réserver un bien dans le neuf avec des frais de notaire inclus est intéressant pour l’acquéreur qui n’a pas d’apport : cela lui permettra de présenter un dossier avec ces frais déjà financés, ce qui est rassurant pour l’organisme bancaire dans la mesure où il prête très rarement au-delà de 100% du prix d’acquisition. Pour l’acquéreur ayant la possibilité de couvrir ces frais avec son apport, il serait plus judicieux de négocier une baisse de prix directement : avec une remise de 2,5%, l’acquéreur paiera des frais de notaire moins élevés puisque le prix de vente est plus faible. Cela ne va pas révolutionner son budget mais lui permettra de l’optimiser, surtout qu’il peut y avoir de belles surprises pour ceux qui paient eux-mêmes leurs frais de notaire…

Pourquoi le notaire m’a remboursé de l’argent ?

Etant donné que le notaire lui-même ne sait pas exactement ce qu’il doit vous prélever, il est d’usage de faire payer, lors de l’acte authentique, des estimations que l’on retrouve notamment dans les émoluments du notaire et dans les débours. Ces estimations, pour plus de conforts et éviter les mauvaises surprises, sont bien souvent surévaluées et doivent permettre à l’étude de couvrir les différents coûts et les factures des intervenants extérieurs. Ce n’est qu’en fin d’exercice que l’étude notariale peut faire un décompte précis de ce qu’elle vous a comptabilisé et de ce qu’elle a réellement payé. Quelques semaines plus tard, le notaire (ou son clerc de notaire) vous contacte pour vous recréditer le surplus perçu. Pas d’inquiétude, il ne s’agit pas d’une arnaque en provenance d’un pays étranger pour vous demander de venir en aide à un haut-dignitaire emprisonné et en danger de mort !

J’ai de très bons rapports avec mon notaire de famille qui me suit depuis toujours : puis-je passer par lui ?

Bien souvent, que ce soit dans le neuf comme dans l’ancien, un professionnel de l’immobilier recommande un notaire pour l’acte authentique. Il ne s’agit que d’une recommandation et en rien d’une obligation. Le notaire est un indépendant qui a un devoir de conseils et qui défend les intérêts de l’Etat (par la collecte d’impôts). Cela veut dire que si vous avez de bons rapports avec votre notaire et que vous souhaitez passer par lui, rien n’obligera le vendeur à refuser votre demande. De manière générale, quand on a de bons rapports avec quelqu’un : il vaut mieux faire le nécessaire pour les conserver ! D’autant plus que, d’un point de vue comptable, cela ne changera rien : au pire, le notaire du vendeur et le notaire de l’acheteur se partageront les émoluments sans que cela ait des conséquences sur les frais d’acquisition globaux.

Pourquoi, pour un même prix de vente, pour un même bien dans une même commune, les frais de notaire ne sont pas identiques ?

Une fois encore, les frais de notaire sont toujours réglementés. Si, pour un même prix de vente, pour un même bien dans une même commune, les frais de notaire sont différents, il faut se référer au financement du bien. En effet, une personne qui achète un bien sans recourir au prêt bancaire aura des frais de notaire plus faibles par rapport à une personne qui a recours à un emprunt bancaire sans garantie hypothécaire. Le cas le plus onéreux étant de financer son acquisition en ayant recours à un emprunt bancaire avec garantie hypothécaire puisque le notaire devra enregistrer une multitude de frais supplémentaires en rapport avec l’hypothèque (taxe de publicité foncière sur hypothèque conventionnelle, frais d’inscriptions sur hypothèque conventionnelle, TVA d’émoluments d’actes de prêts et des émoluments proportionnels aux prêts immobiliers), expliquant ainsi une fourchette de taux dans le neuf et dans l’ancien.

De même, à financement égal, acheter un bien à 100.000€ dans les Hauts-de-Seine ne va pas générer les mêmes frais de notaire qu’une personne qui achète un bien à 100.000€ dans la Dordogne : il se peut que les droits dus au Trésor Public et les coûts liés à la publicité foncière diffèrent d’un département à un autre.

Pourquoi personne ne paie le même taux pour les frais de notaire ?

Il est judicieux de remarquer que les frais de notaire permettent une dégressivité du taux : à financement équivalent, une personne qui achète un appartement à 1.000.000€ dans les Hauts-de-Seine va payer 1,86% de frais de notaire contre 3,70% pour une personne qui achète un appartement à 100.000€ dans un même département. Cela s’explique par une multitude de frais fixes qui ne sont pas liés à la proportionnalité du coût de l’opération, permettant à l’acquéreur plus aisé d’absorber plus facilement ces frais et rendant de facto le taux des frais de notaire aléatoire, en plus du mode financement. Enfin, il est aussi primordial de tenir compte des droits de mutation qui comprennent une part variable en faveur des départements et c’est pour cela qu’un bien vendu au même prix peut ne pas avoir le même taux pour les frais de notaire.

Dois-je payer des frais de notaire juste pour une place de parking ou même une cave ?

Oui. Dès qu’il y a transfert de propriété en immobilier, il faut passer par un notaire pour que ce changement de propriétaire soit pris en compte par le Trésor Public (et le paiement de la taxe foncière). Et bien évidemment, comme tout le monde, le notaire ne travaille pas gratuitement. Si, dans le neuf, on parle de frais de notaire réduits et, dans l’ancien, de frais de notaire classiques, il ne faut pas oublier que l’étude notariale a un montant minimum à percevoir et qu’il y a une multitude de frais fixes à enregistrer. Si, dans le neuf, pour une place de parking à 10.000€, le notaire devait percevoir 2% de frais d’acquisition (soit 200€), il aurait une activité à perte et ne pourrait pas couvrir tous les postes qui composent les frais de notaire. Dans pareil cas, il faut prévoir entre 1.300€ et 2.000€ de frais d’acquisition. Comme évoqué précédemment, cela dépendra toujours du financement du bien, du département d’acquisition, des droits dus au Trésor Public, des coûts liés à la publicité foncière, des débours, de la TVA et des émoluments du notaire notamment.

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Guillaume Blanc

Fondateur d'ImmoPotam.com. Sujets de prédilection : neuf / VEFA, Pinel, PTZ, déficit foncier, Ile-de-France... Tous ses articles