Est-ce vraiment une bonne affaire d’acheter en TVA réduite ?

Dans l’immobilier neuf, la TVA normale est de 20%. Toutefois, il arrive dans certains cas de découvrir des programmes avec une TVA réduite à 5,5%. ImmoPotam vous explique pourquoi un tel écart est possible et surtout les avantages et inconvénients entre ces deux taux de TVA.

Bien souvent, celui qui cherche à acheter un bien immobilier dans le neuf voit de nombreux programmes en TVA normale à 20% et découvre que d’autres promoteurs mettent en avant une TVA réduite à 5,5%. Inévitablement, quand il y a un écart de 14,5 points en matière de fiscalité, cela se ressent très fortement sur le prix de vente, surtout lorsqu’il s’agit d’un appartement et que l’on raisonne en centaine de milliers d’euros. Avant toute chose, il faut partir du principe que la TVA normale en immobilier est de 20% et s’applique à la très grande majorité des programmes immobiliers neufs.

Il va de soi que ce n’est pas le promoteur qui fait la fiscalité en imposant un taux de TVA plutôt qu’un autre. Du point de vue du promoteur, comme pour toute entreprise, son raisonnement se fait en hors taxe puisque la TVA qu’il récolte ne va pas dans ses comptes mais sera reversée à l’Etat. D’un point de vue commercial, ce serait même son intérêt de commercialiser des programmes avec un taux de TVA réduit puisque cela lui permettrait d’avoir un prix plus attractif sans avoir à rogner sur sa marge ou le coût des matériaux utilisés. Mais, en matière de fiscalité, le promoteur n’a pas son mot à dire et ne fait qu’appliquer la loi.

Quel cadre pour la TVA réduite ?

Ainsi, si la règle est une TVA normale au taux de 20%, le législateur a défini un cadre permettant la mise en application d’une TVA réduite à 5,5%. Ce cadre, c’est la zone ANRU, en référence à l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine qui est un établissement public intervenant dans la transformation des quartiers et la politique de la ville partout en France. L’ANRU est apparue en 2003 à l’initiative de Jean-Louis Borloo, alors ministre du logement dans le gouvernement de Dominique De Villepin, avec pour volonté de réhabiliter des quartiers dans lesquels se sont concentrés les difficultés économiques, sociales et urbaines. Concrètement, pour que l’Etat accorde une telle faveur fiscale au logement, il faut des contreparties utiles à la collectivité : la politique menée par l’ANRU est de défendre le vivre ensemble en évitant les ghettos de riches d’un côté et des ghettos de pauvres de l’autre afin d’y apporter de la mixité sociale. Le rôle de l’ANRU est donc de définir les quartiers qui peuvent bénéficier de cette transformation urbaine.

Une fois les quartiers prioritaires définis par l’ANRU, en concertation avec les préfets et les élus locaux, certaines règles sont à respecter par l’acquéreur pour pouvoir être éligible à la TVA réduite, sachant que l’ambition de l’ANRU est de favoriser l’accession à la propriété de ménages dits “modestes”. Dès lors, pour pouvoir bénéficier de la TVA réduite, il faut acheter un logement dans le neuf dans l’un des quartiers prioritaires défini par l’ANRU, en faire sa résidence principale et ne pas dépasser des conditions de ressources en fonction du nombre de personnes dans le foyer fiscal. Ce serait contraire au vivre ensemble de définir une politique en faveur de la ville qui viendrait soutenir des investisseurs locatifs ou des ménages un peu plus aisés, même si la notion d’aisance est toujours relative puisque nous sommes tous le gilet jaune d’un autre… Dès lors, en matière de revenus à ne pas dépasser, les plafonds définis en 2021 (Journal Officiel au 30 décembre 2020) se présentent ainsi :

Aussi, pour ne pas dénaturer l’esprit de la loi ANRU et éviter une flambée des prix en faveur du promoteur tout en bénéficiant d’un avantage fiscal, pour qu’un programme immobilier soit éligible à la TVA réduite, le promoteur ne doit pas dépasser à la vente un prix au mètre-carré HT.

Avantages et inconvénients à acheter en TVA réduite

Le principal intérêt à acheter en TVA réduite est purement économique et uniquement économique. Vous l’aurez compris : bénéficier d’une fiscalité avantageuse, 14,5 points de TVA en moins par rapport à un achat classique, c’est tout sauf anodin. Vous convoitez un bien à 200.000€ en TVA à 20% : il ne vous coûtera plus que 175.834€ en TVA à 5,5%, soit 24.166€ d’économies… Inévitablement, si acheter en TVA réduite rend le bien plus attractif financièrement, le législateur souhaite imposer au propriétaire un engagement dans le temps pour permettre au quartier de se transformer. Ainsi, depuis 2014, toute personne achetant en TVA réduite s’engage à occuper son bien en résidence principale et pour une durée minimale de dix ans. S’il revend son bien dans les dix ans, il devra alors rembourser le différentiel de TVA diminué d’un dixième par année d’occupation. Celui qui a bénéficié précédemment d’une économie de 24.166€ à l’achat et qui revend son bien sept ans plus tard (à compter de la remise des clés), devra rembourser au Trésor Public 7.250€. A partir de la 11e année, le législateur autorise le propriétaire à profiter de son bien librement, comme le garder pour le mettre en location ou le revendre sans rembourser une partie de la TVA.

Toutefois, le législateur a aussi conscience qu’une décennie, c’est long dans une vie. Il a prévu des cas de forces majeures, plus ou moins heureux, qui permettent d’échapper au remboursement du différentiel de TVA tels qu’un décès, un décès d’un descendant direct faisant partie du ménage, une mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de soixante-dix kilomètres entre le nouveau lieu de travail et le logement concerné, une période de chômage supérieure à un an avec attestation, une délivrance d’une carte d’invalidité, un mariage, un PACS, un divorce, une dissolution de PACS ou une naissance d’enfant. Ainsi, même si l’acquéreur a bénéficié d’une TVA réduite, ces dispositions restent très larges et permettent tout à chacun de continuer à évoluer dans la vie sans se sentir coincé financièrement, personnellement ou professionnellement. Maintenant, au moment de réaliser son achat immobilier, il vaut mieux être en adéquation avec son projet de vie : si demain vous souhaitez revendre un bien ayant bénéficié de la TVA réduite et que vous devez rembourser un différentiel de TVA car vous ne rentrez pas dans les critères d’éligibilités vous en dispensant, cela risque d’être douloureux d’un point de vue comptable…

Pour conclure, si vous avez la possibilité d’acquérir un bien qui vous plaît dans le neuf tout en bénéficiant d’une TVA réduite, cela reste une excellente opportunité : la TVA à 5,5% ne veut pas dire que vous achetez un appartement au rabais par rapport à celui qui l’aura payé en TVA à 20%. Dans les deux cas, le promoteur proposera les mêmes prestations et apportera le même savoir-faire avec la même dose d’amour. Au final, celui qui achète un appartement en TVA à 20% dans une zone ANRU, c’est soit parce qu’il veut en faire un investissement locatif (un Pinel par exemple), soit parce que ses revenus ne lui permettent pas d’être éligible à la TVA réduite.

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Guillaume Blanc

Fondateur d'ImmoPotam.com.
Sujets de prédilection : neuf / VEFA, Pinel, PTZ, déficit foncier, Ile-de-France...
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