Pourquoi confier la gestion de son bien à une agence immobilière ?
Bien souvent, celui qui a un bien immobilier à mettre en location peut être tenté de le gérer lui-même. Pourquoi devrait-il payer une commission tous les mois à une agence immobilière alors qu’il peut faire le travail lui-même ? Après tout, mettre en ligne 2-3 photos, répondre au téléphone, organiser une visite et faire le tri parmi les trois meilleurs profils, ce ne doit pas être bien compliqué. Surtout que Claire, qui a une formation d’esthéticienne, a bien réussi sa reconversion dans l’immobilier l’année dernière parce qu’elle adore l’humain…
En réalité, ce genre de raisonnement peut paraître légitime, la faute sans doute à quelques rencontres dans le passé qui n’ont pas toujours laissé un bon souvenir. Mais c’est surtout un très mauvais calcul, aussi bien stratégique que comptable. S’imaginer que gérer la location d’un bien immobilier peut s’apparenter à un hobby purement récréatif, c’est sous-estimer la masse de travail invisible et prendre un risque financier. Car non, la gestion d’un bien immobilier, ce n’est pas un passe-temps et se tromper peut surtout avoir de graves répercussions financières.
Mettre en location un bien immobilier, qu’il soit vide ou meublé, cela nécessite un savoir-faire, une organisation et une stratégie bien établie. Il s’agit tout d’abord de bien connaître son marché et s’assurer de la qualité intrinsèque du logement : les prestations proposées, son exposition, la qualité de ses finitions, le respect des normes ou le volume de chaque pièce. Quand un propriétaire présente à un agent immobilier un séjour d'”à peu près 25m²“, on est généralement plus proche du 22-23m² que du 27-28m² une fois la mesure prise au laser… Et aller dire au futur locataire que le séjour est à l’à peu près, ce n’est pas sérieux car le loyer sera lui à la virgule près.
D’expérience, j’ai rarement rencontré des propriétaires qui m’ont dit ouvertement que leur appartement était une grosse saucisse dans son jus alors que la pièce à vivre respire l’insalubrité et que d’y rester plus d’une heure pourrait réveiller un cancer ou une envie suicidaire. Quand il s’agit de son appartement, on n’est jamais objectif et c’est encore plus vrai quand on doit le comparer au reste du marché. J’ai arrêté de compter le nombre de fois où le propriétaire me disait que la voisine d’à côté louait son appartement 50€ plus cher alors qu’il est plus petit et moins bien exposé. Il a juste oublié de me parler de la cave et de la place de parking qui étaient rattachées au logement…
Bien connaître le marché et apporter un regard objectif, c’est le rôle premier d’un gestionnaire immobilier. Il ne faut pas oublier qu’il est payé à la commission : il est donc dans son intérêt à lui aussi de présenter un bien avec le loyer le plus précis possible. Il pourrait être tenté de surévaluer un loyer mais ce serait pénalisant de se retrouver avec un bien sur les bras qui n’est toujours pas loué trois mois plus tard. Il pourrait aussi être tenté de proposer le loyer le plus attractif possible, mais il risque de se mordre les doigts quand il découvrira la sous-évaluation et plus de deux-cents appels pour ce bien. L’intérêt du regard extérieur, c’est d’obtenir une expertise la plus précise possible et la plus objective.
Mettre en ligne un appartement à la location : c’est très facile. Il existe une multitude de sites spécialisés ouverts aux professionnels et aux particuliers qui vous permettront d’en informer le plus grand nombre et de recevoir de nombreux appels. C’est surtout la gestion des appels qui va justifier le travail d’un agent immobilier : répondre au téléphone cinquante fois, répéter la même chose, faire le tri entre les profils sérieux ou farfelus, cela demande du temps et de l’énergie. Pas sûr non plus, qu’en milieu de journée, vous ayez tout votre temps à consacrer alors que votre supérieur hiérarchique vous réclame un reporting et qu’une nouvelle réunion vient de se glisser à l’improviste…
Organiser une visite, ça prend aussi du temps. Parfois, ce temps peut être utile pour aller au squash avec un collègue ou récupérer le fiston chez la nounou. Vous seriez prêts à consacrer ce temps pour recevoir en pleine face quelques compliments et probablement aussi de nombreuses remarques désobligeantes (sans être toujours fondées) dans l’espoir seulement de faire baisser le loyer ? Il ne faut pas oublier que la gestion locative reste un rapport de force entre un propriétaire qui veut maximiser ses revenus et un locataire qui trouve qu’il paie déjà bien assez cher. Et une fois les visites terminées et qu’il y aura à faire un choix parmi les 4-5 dossiers intéressants, sans parler des dossiers bidonnés par un cousin qui maîtrise Photoshop, pourquoi prendre Marc qui est étudiant avec un excellent garant alors qu’Alice est propre sur elle et vient de signer son premier CDI ? Le regard extérieur vous dira en toute objectivité quel profil semble être le plus rassurant, en restant pragmatique et sans affect…
Passer par un professionnel, c’est vraiment le cas et ça ne coûte pas beaucoup plus cher
Faire appel à un professionnel pour de la gestion locative, c’est véritablement s’assurer des services d’un professionnel. Certains refuseront toujours de passer par un administrateur de biens car ils restent bloqués sur cette mauvaise expérience du passé. Cette réputation tenace est, à mon sens, aujourd’hui très injuste car le législateur est intervenu en 2015 pour professionnaliser le métier grâce à la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) : pour obtenir une carte de “Gestion immobilière” auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI), cela révèle d’un véritable parcours du combattant et elle est obligatoire. Non seulement il faut :
– justifier d’un savoir-faire (au moins un bac+2 dans le domaine de l’immobilier ou la construction ou un bac+3 en rapport avec l’économie, le juridique ou le commerce) ou d’une expérience professionnelle (au moins trois ans sous la tutelle d’un détenteur de la carte professionnelle)
– suivre régulièrement des formations (14h par an ou 42h au cours des trois derniers exercices)
– valider un devoir de moralité (extrait du casier judiciaire vierge)
– apporter une garantie financière et avoir un compte séquestre pour la détention de fonds
Ces deux derniers éléments sont excessivement onéreux et très chronophages d’un point de vue administratif car il faut véritablement montrer patte blanche auprès des banques et des assureurs. Pour le coup, ce n’est plus à la portée de tous de valider l’ensemble de ces étapes pour s’improviser gestionnaire immobilier… Pour qu’une banque et un assureur acceptent de couvrir cette activité, ils vont à nouveau s’assurer de l’expérience, du savoir-faire, de la moralité et exiger un capital de départ élevé car le risque en gestion locative est très coûteux et les polices d’assurances s’élèvent à quelques centaines de milliers d’euros. Dès lors, il faudra une tête et des poches bien pleines mais aussi beaucoup de patience car les comités qui valident toutes ces étapes prennent des décisions sur plusieurs mois. Les conditions d’éligibilités à la carte G rendent donc pratiquement impossible une reconversion professionnelle dans ce secteur, juste parce qu’on a un bon contact avec les gens…
D’un point de vue comptable, confier la gestion de son bien à un professionnel ne vous coûte pas plus cher. Généralement, les frais de gestion, en fonction du contrat et des assurances choisies, varieront entre 6% et 12% du loyer hors taxe. Ces frais de gestion que vous paierez chaque mois ou chaque trimestre, vous allez pouvoir les déduire de vos revenus locatifs lorsque vous remplirez votre déclaration de revenus l’année suivante. Certes, ces frais sont une somme mais vont davantage correspondre à une avance de trésorerie puisque vous pourrez les récupérer. Et, surtout, c’est le prix à payer pour gagner en tranquillité : vous n’aurez pas à courir tous les mois pour le paiement du loyer ou à galérer pour un imprévu (un dégât des eaux, un changement de locataire, une vacance locative…). Maintenant, libre à vous de vous compliquer la vie ou de faire appel à un professionnel…
Sujets de prédilection : neuf / VEFA, Pinel, PTZ, déficit foncier, Ile-de-France...
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