Copropriété : que faire en cas de sinistre ?
Trop souvent seuls face à leurs désordres, les propriétaires désespèrent de sortir de leur situation. Et si mobiliser la copropriété était la solution la plus opportune ?
Il s’agit ici d’un retour d’expérience car il n’est malheureusement pas rare de recevoir à mon cabinet des propriétaires excédés. Ces derniers subissent, depuis des mois, plutôt des années, des désordres persistants dans leur logement. A ce titre, je ne peux que dénombrer les dégâts (dégâts des eaux récurrents, les infiltrations persistantes, les taux d’humidité saturés…) qui, au court du temps, sont laissés en l’état. L’un de mes clients s’était même résolu à placer une bassine d’eau dans son salon pour recueillir les gouttelettes en provenance de l’appartement de son voisin du dessus ! Or, avec le temps tout ne s’en va pas et surtout rien ne s’arrange. Pourtant, malgré cet avertissement, je ne peux que comprendre l’abandon de certains propriétaires. Le processus est toujours le même : ils ont tout d’abord tenté d’agir auprès de leurs voisins, puis de leurs assurances, puis auprès du syndic… Rien ne se passe et tout le monde se défausse. Puis on colmate artisanalement, on s’arrange avec le désordre et finalement on laisse pourrir. C’est hélas la pire solution car plus on attend, plus les sinistres s’empirent et risquent d’engendrer des préjudices importants. Pour exemple, une infiltration, même minime, qui perdure sur une structure en bois ou métallique et vous risquez à terme de vous retrouver avec le plafond de votre voisin dans votre logement. De ce fait, lorsque les processus amiables et assurantiels sont épuisés, il faut agir ! Et, dans ce type de complications, il s’avère que la copropriété est un levier efficace dans la résolution du problème. Deux situations doivent alors être excipées.
L’origine du sinistre est identifiée et ne souffre d’aucune contestation
A priori, la situation est simple et aurait dû par ailleurs se régler amiablement. Pourtant, votre voisin du dessus dont les sanitaires sont fuyards et pour lesquels le plombier de l’immeuble est intervenu à plusieurs reprises, se désintéresse totalement de la situation et ne procède à aucune réparation. Dont acte ! Il convient d’agir.
Tout d’abord, vous devez faire établir le caractère défectueux de l’installation à l’origine des désordres. C’est ici que votre copropriété doit vous aider. Effectivement, par le biais de votre syndic, vous pouvez solliciter l’intervention d’un technicien, tel qu’un plombier. D’autant plus si les désordres proviennent des parties communes, comme un défaut d’étanchéité sur la couverture de l’immeuble. Effectivement, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, votre syndic a pour obligation d’assurer la gestion et l’entretien de l’immeuble. De ce fait, il est entouré de professionnels du secteur du bâtiment et se doit de les faire intervenir pour vérifier que les désordres ne proviennent pas ou n’affectent pas les parties communes. En cas de carence de sa part, sa responsabilité peut être mise en cause au titre de son engagement civil professionnel.
Aussi, si les désordres sont importants, il n’est pas rare de disposer, en plus des notes techniques de l’entreprise en bâtiment (plombier, électricien…), d’un rapport d’architecte voire d’un constat d’huissier. En tout état de cause, c’est à l’appui de ces documents qu’il sera possible d’enjoindre le propriétaire responsable de procéder aux réfections qui s’imposent.
Toutefois, si l’injonction ne suffit pas, il conviendra alors de saisir un juge des référés pour obtenir une condamnation sous astreinte financière à l’encontre de l’auteur des dommages. Cette procédure dite “d’urgence” permettra de mettre en œuvre dans les plus brefs délai un outil coercitif pécunier souvent très dissuasif. Néanmoins, le juge des référés est également un juge de “l’évidence”. Or, si l’origine des désordres est contestée, l’affaire devra préalablement faire l’objet d’une expertise judiciaire.
L’origine du sinistre n’est pas identifiée ou souffre d’une contestation
Dans le cas où l’origine du sinistre est contestée et/ou souffre d’une contradiction, le juge des référés ordonnera préalablement une expertise judiciaire. Cette mesure, prônée au titre des mesures d’instructions in futurum de l’article 145 du Code de procédure civile, consiste en la désignation d’un expert inscrit sur la liste de la cour d’appel et dont la mission sera d’identifier l’origine, les causes et l’imputation des responsabilités pour les désordres. Les avantages sont que les accédits (réunions d’expertise) sont contradictoires et que le rapport de l’expert est difficilement contestable. Les désavantages sont liés au coût extrêmement important de cette mesure (en général entre 5.000 et 10.000 euros) et sa longueur (a minima un an et demi pour le dépôt du rapport). Ce dernier point rebute régulièrement les propriétaires sinistrés.
A nouveau, c’est à ce stade qu’il faut actionner le levier de la copropriété. Il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit (c’est-à-dire sans preuve d’une quelconque faute) des dommages causés aux copropriétaires du fait des parties communes. Or, l’origine des désordres étant contestée ou méconnue, il est possible qu’elle trouve sa source dans une partie commune ! Le syndic, chargé de veiller au bon état de l’immeuble aura tout intérêt à prendre l’initiative de l’action judiciaire et solliciter, au nom du syndicat des copropriétaires, la désignation de l’expert. En conséquence, c’est le syndicat des copropriétaires qui supportera le coût de l’expertise et donc les frais seront mutualisés sur l’ensemble des copropriétaires, en fonction de leurs tantièmes. Toutefois, la prise d’initiative du syndic de mettre en cause le syndicat des copropriétaires n’est pas toujours automatique et il faut parfois lui rappeler les enjeux pour qu’il accepte d’intervenir à la place du propriétaire lésé. Dans ce contexte, l’intervention d’un avocat paraît plus qu’essentielle pour convaincre l’importance de la prise d’initiative du syndicat des copropriétaires. En outre, les procédures en référés nécessitent le plus généralement d’une postulation d’avocat, laquelle est obligatoire et plus que nécessaire.
Se connecter à Me Charles Dulac
Sujets de prédilection : copropriété, syndic, résidence principale, investissement locatif, Ile-de-France...
Tous ses articles
Le contributeur est enregistré sous l'identifiant SIREN n°827.880.261.
- Immobilier : le juge des référés, la solution à tout contentieux ? - 14 mars 2023
- Investissement locatif : qu’est-ce qu’un départ à la cloche de bois ? - 24 janvier 2023
- Copropriété : au fond, syndic, si c’était un métier ? - 17 janvier 2023
ImmoPotam collecte ses données et délivre une analyse auprès des sources qu'il considère les plus sûres. Toutefois, l'utilisateur reste le seul responsable de leur interprétation et de l'utilisation des informations mises à sa disposition. Ce contenu n'a aucune valeur contractuelle et ne constitue en aucun cas une offre de vente ou une sollicitation d'achat de valeurs mobilières ou d'instruments financiers. La responsabilité d'ImmoPotam ne saurait être engagée en cas d'erreur, d'omission ou d'investissement inopportun. Ainsi, l'utilisateur devra tenir ImmoPotam, ses annonceurs et ses contributeurs indemnes de toute réclamation résultant de cette utilisation.
Tout achat et investissement comportent des risques pour l'utilisateur susceptibles de remettre en cause l'équilibre économique de son opération (mensualités, conditions d'assurance, vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, risque de perte en capital lors de la revente…). L'utilisateur doit apprécier ses engagements tout en mesurant les risques fiscaux, financiers et juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements ayant bénéficiés d'une aide (PTZ, TVA réduite, Pinel…) et/ou d'une subvention (Action Logement, 1% logement…) entraîne(nt) la perte du bénéfice des incitations fiscales et peu(ven)t être récupérables.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
