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Construction : le permis de construire à l’affût des tiers

“Mieux vaut se quereller avec ses beaux-parents qu’avec ses voisins”. Si cette citation d’un proverbe turc pourrait parfois se contredire en cette période de fêtes de fin d’année, plus propice aux repas familiaux qu’à la fête des voisins, elle est en revanche particulièrement appropriée quant il s’agit de construction immobilière. Effectivement, ne doutez jamais, surtout dans les milieux urbains de plus en plus développés, que la moindre petite surélévation, le moindre banal affouillement, la moindre légère construction sera épiée, décortiquée et analysée par votre voisin. De surcroît, ce dernier, souvent animé d’inimitié, n’hésitera pas à en trouver les vices et à contester le Saint-Graal, votre permis de construire.

Vous le savez, j’en suis certain, au-delà de 20m² d’emprise au sol, vous êtes contraint de solliciter une autorisation de construire. Aussi, avant de vous lancer dans la charpente de votre nouvelle maison individuelle ou encore de couler le béton de votre superbe future piscine, un détour par la mairie de votre commune s’avérera plus que nécessaire. Car, “monter” un dossier de permis de construire n’est pas chose aisée. Outre la nécessité de se conformer au Plan Local d’Urbanisme (PLU), un certain nombre de contraintes et de documents administratifs vous seront demandés. Si le recours à un architecte n’est pas toujours obligatoire, il est fortement recommandé, au moins sur la maîtrise d’œuvre de conception.

Une fois le dossier déposé, la mairie dispose d’un délai de deux à trois mois, en fonction de l’ampleur du projet, pour donner sa réponse (article R.423-23 du Code de l’urbanisme). Sauf cas particulier, le silence de l’administration, au-delà de ce délai, vaut acceptation tacite du permis. Heureusement, tel n’est pas votre cas car vous venez de recevoir, expressément, une autorisation du service de l’urbanisme de votre commune. Ca y est, vous l’avez ! Particulièrement enjoué par cette nouvelle, vous entamez immédiatement vos travaux et, au bout de trois semaines, la façade de votre maison est quasiment achevée. C’est là que survient le hic ! Car il y’à toujours un hic dans un article juridique. Un mois après l’affichage régulier de votre permis, vous relevez dans votre jolie boîte aux lettres tout juste installée un courrier de votre voisin vous dénonçant la copie de son recours auprès de la mairie. Ce dernier entend contester la légalité de votre permis et risque donc de mettre à bas votre ouvrage.

Rassurez-vous, ou pas, c’est malheureusement monnaie courante en la matière. Les contestations sont nombreuses et les contentieux abondants. Chez les constructeurs, on parle même de “purger” le permis de construire de toute action à son encontre. Les promoteurs vont même jusqu’à négocier des indemnités auprès de voisins contestataires pour éviter les recours hasardeux. Effectivement, une fois le recours introduit, de plus si une juridiction administrative est saisie, vous n’avez plus qu’à attendre. Or, le temps moyen d’un décision judiciaire est de deux ans, aussi, prenez votre mal en patience et, pourquoi pas, lisez cet article.

I. Quel tiers peut contester votre permis de construire ?

Fort heureusement, n’importe qui ne peut pas contester un permis de construire. Il ne suffit pas d’être habitant de la commune dans lequel le projet de construction est réalisé pour justifier de la légitimité d’un recours. En réalité, il faut démontrer d’un intérêt à agir.

  • L’intérêt à agir est présumé

C’est ici le cas de celui que l’on dénomme le “voisin immédiat”. Le droit administratif étant essentiellement prétorien, c’est le Conseil d’Etat qui s’est chargé de définir ce riverain dont le bien-fondé de l’action pouvait être présumé “eu égard à sa situation particulière, […] d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction” (CE, 13 avril 2016, n°389798). Pour faire simple, si la construction jouxte votre habitation, il importe peu de démontrer son impact réel sur votre cadre de vie, votre contestation sera légitime. De même que si le projet immobilier est particulièrement important et déséquilibré par rapport à l’habitat proche, votre intérêt à agir sera présumé.

  • L’intérêt à agir n’est pas présumé

C’est ici le cas du tiers dont l’habitation n’est pas dans l’environnement immédiat du projet de construction. Pour que son action soit recevable, ce dernier devra justifier d’un préjudice qui sera apprécié souverainement par les juges. Au titre des impacts potentiels recevables, on peut citer la perte d’ensoleillement, de vue, les nuisances acoustiques, la perte de valeur vénale… En tout état de cause, pour agri à l’encontre d’un permis de construire, il convient, comme pour toute action judiciaire, de justifier d’un intérêt à agir, qu’il soit présumé ou à prouver. En outre, les motifs pour fonder cet intérêt (trouble de jouissance…) ne sont pas ceux qui justifieront le fond du recours qui doit, quant à lui, porter sur la légalité de la décision d’autorisation de construire délivrée par l’administration.

II. Quels délais pour contester un permis de construire ?

Quelque soit la forme du recours, plusieurs délais doivent être évoqué dans le cadre d’une contestation d’un permis de construire.

  • Le délai principal de deux mois

C’est le délai de base fixé par l’article R.600-2 du Code de l’urbanisme. Comme tout délai, ce qui compte n’est pas la durée mais le point de départ. Or, ici, le délai ne court qu’à “compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15” (Article R.600-2 du Code de l’urbanisme). Aussi, pour permettre l’actionnement de ce délai, le pétitionnaire (maître d’ouvrage de la construction) doit afficher le panneau de permis de construire à l’extérieur du chantier, sur une durée de deux mois continue et contenant les mentions relatives à la nature de l’ouvrage et les modalités de recours.

  • Le délai raisonnable d’un an

Lorsque que le panneau n’est pas affiché. Effectivement, le défaut d’affichage ne rend pas illégale la construction mais étend la durée de contestation. C’est le Conseil d’Etat qui a fixé ce délai d’un an, comme standard d’appréciation.

  • Le délai raccourci à six mois

Lorsque les travaux non affichés ont été achevés avant le délai d’un an. Dans ce cas, les six mois courent à compter de la date de réception des travaux (Article R.600-3 du Code de l’urbanisme). En définitive, l’affichage du permis de construire est particulièrement prégnant et permet d’éviter de garder l’épée de Damoclès au-dessus de la tête. La charge de la preuve grevant le pétitionnaire de l’acte, il est conseillé au constructeur de faire constater par huissier cet affichage afin qu’il ne soit pas remis en cause ultérieurement pour justifier de la recevabilité d’action en contestation hors délai.

III. Quel type de recours choisir ?

Il existe deux grands types de recours à l’encontre d’un permis de construire. Dans les deux cas, il convient de préciser que ce dernier doit être dénoncé dans les quinze jours de son introduction par le requérant au titulaire du permis, sous peine d’irrecevabilité (Article R.600-3 du Code de l’urbanisme).

  • Le recours gracieux

Il s’agit d’une lettre adressée à l’autorité qui a délivré le permis (généralement la mairie), sous la forme recommandée avec accusé de réception, visant à soulever les vices du permis quant à sa légalité. Les moyens de légalité peuvent être externes, s’agissant principalement de la compétence de l’autorité ayant délivré le permis, ou internes, sur le fond du droit accordé notamment au regard des règles d’urbanisme.

  • Le recours contentieux

Le recours contentieux portera sur les mêmes motifs mais l’affaire sera directement portée devant les tribunaux. Le but sera évidemment d’obtenir l’annulation du permis et la destruction de l’ouvrage érigé. Il faut tout de même savoir que l’illégalité d’un permis de construire ne mène pas forcément à une démolition. Les magistrats peuvent demander la régularisation de ce dernier par le dépôt d’un permis modificatif, si cela est possible.

En tout état de cause, les contestations relatives au permis de construire sont abondantes et variées. Il convient toutefois de dire que les recours doivent être justifiés, autant que l’intérêt à agir du contestataire que sur les moyens soulevés. Une procédure abusive pourrait aisément se retourner contre le tiers requérant. En outre, l’action en contestation du permis de construire doit porter sur la légalité de la décision administrative et non sur la gêne entraînée par la construction. Dans ce deuxième cas, l’action sera de nature civile et ne pourra être introduite que postérieurement à la construction, au titre du trouble anormal de voisinage. Aussi, en cas de velléités contestataire ou si vous faite l’objet d’une contestation, l’analyse d’un avocat est particulièrement nécessaire pour démêler la situation et trouver une issue favorable.

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Charles Dulac

Fondateur de Dulac Avocat et contributeur pour ImmoPotam. Sujets de prédilection : copropriété, syndic, résidence principale, investissement locatif, Ile-de-France... Tous ses articles Le contributeur est enregistré sous l'identifiant SIREN n°827.880.261.