Investissement locatif ou résidence principale : des prix différents ?

En immobilier, on s’autorise parfois à tous les fantasmes et on s’imagine que les commerciaux pondent un prix en fonction de la tête du client. Ceci est bien évidemment complètement faux. La profession étant réglementée et les contrôles nombreux, il serait carrément suicidaire qu’un agent immobilier s’autorise une telle souplesse, surtout à l’heure du numérique où l’information est facilement accessible.

En immobilier, la TVA classique qui s’applique est de 20%, comme c’est le cas dans de nombreux autres secteurs de l’économie. Cette TVA mise en place est réglementée : ce qui veut dire que ce n’est pas le promoteur ou le commercialisateur qui décide de son propre chef quelle TVA collecter. Ce serait pourtant tellement plus simple et la vie serait trop belle ! Cette TVA standard, on la retrouve sur tous les biens (appartements, maisons, parkings, caves…) et pour tous les usages (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif…). Par défaut, la règle en immobilier est donc une TVA à 20%.

Toutefois, s’il y a une règle, il y a bien souvent une exception. Autrement, ce serait moins drôle et nous ne serions plus en France ! L’exception : c’est la TVA réduite à 5,5%. Comme pour la TVA normale, le promoteur et le commercialisateur n’ont pas leur mot à dire et ne font qu’appliquer la loi. Ni plus, ni moins. Pour pouvoir appliquer une TVA réduite, il faut s’arrêter au cadre tel que défini par la loi ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) et l’arrêté préfectoral s’y référent. Sans ce cadre, le taux appliqué est celui de la TVA classique à 20%. Pour bénéficier de la TVA réduite, il faut que le programme immobilier neuf soit éligible (il n’y a pas de collecte de TVA dans l’ancien), que le futur propriétaire ne dépasse pas un certain niveau de revenus (le plafond est défini par le législateur et se réfère au revenu fiscal de référence) et occupe le bien uniquement en résidence principale avec une durée minimale d’engagement. Si l’une de ces conditions n’est pas respectée, alors c’est la TVA normale qui s’applique ou qui peut s’appliquer de manière rétroactive en proportion du temps.

Ca dépend : ça dépasse…

Si l’agent immobilier vous pose toutes ces questions sur votre vie, votre œuvre, votre patrimoine et vos avoirs bancaires, parfois de manière intrusive, c’est aussi pour s’assurer de votre éligibilité à la TVA réduite et jouer pleinement son rôle de conseil. S’il est très aisé de savoir si l’acquéreur cherche une résidence principale ou un investissement locatif, il est très fréquent de croiser un prospect qui ignore précisément son revenu annuel. Dans ce cas et pour être le plus précis possible, seul l’avis d’imposition déterminera une éligibilité à la TVA réduite. La situation est binaire : soit ça rentre dans le cadre et c’est bon, soit c’est hors-cadre et on revient à la TVA normale. Dès lors, si un agent immobilier vous présente deux prix pour un même appartement, ce n’est pas parce qu’il est d’humeur badine ou qu’il veut prendre un plus gros billet sur votre tête : il a simplement besoin de réponses précises pour vous indiquer le juste prix… Pour rappel, en matière de revenus à ne pas dépasser, les plafonds définis en 2021 (Journal Officiel au 30 décembre 2020) se présentent ainsi :

Aussi, pour ne pas dénaturer l’esprit de la loi ANRU et éviter une flambée des prix en faveur du promoteur tout en bénéficiant d’un avantage fiscal, pour qu’un programme immobilier soit éligible à la TVA réduite, le promoteur ne doit pas dépasser à la vente un prix au mètre-carré HT.

Dans tous les cas, que vous achetiez en TVA normale ou en TVA réduite, l’agent immobilier raisonne comme une entreprise et seul le prix hors taxe l’intéresse. Le fait de collecter une TVA plus faible ne veut pas dire que les prestations seront moins bien puisque, quoiqu’il arrive, la TVA ne va pas dans ses poches mais dans celles de l’Etat. Vous n’aurez donc pas une notice descriptive en TVA normale et une version différente en TVA réduite. Et oui, quand on réalise qu’il peut y avoir 14,5 points de TVA d’écart pour un même appartement, la question du revenu devient très vite capitale car c’est ce qui peut conditionner une vente quand on n’a pas un budget extensible à souhaits ou une mamie très généreuse à Noël…

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Guillaume Blanc

Fondateur d'ImmoPotam.com.
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