Photographie (Droits réservés / Charles Dulac / Dulac Avocat).

5 questions à… Me Charles Dulac (Dulac Avocat)

Avocat basé à Paris VIe, Me Charles Dulac intervient régulièrement sur ImmoPotam pour apporter son regard sur le droit immobilier, que ce soit autour de la vie de la copropriété que sur les investissements locatifs notamment. Cette fois-ci, il nous présente son parcours et les spécificités de son activité.

Avant d’être dans le droit, vous avez découvert l’immobilier via la transaction. Quel regard portez-vous sur cette activité ?

Il est vrai qu’avant d’exercer le droit, lorsque j’étais encore un jeune étudiant, j’ai eu l’occasion de travailler en tant qu’intérimaire vendeur dans le cadre de projets VEFA. Contrairement à mes dossiers actuels, où il m’arrive parfois de dénoncer certaines vicissitudes des constructions neuves, je garde un souvenir positif de cette activité. J’observais que derrière des intérêts purement financiers, se trouvaient une véritable volonté des promoteurs de se soucier d’inscrire leurs constructions dans le paysage urbain et de se préoccuper des circonstances environnementales actuelles.

Vous êtes avocat au barreau de Paris et spécialisé dans le droit de l’immobilier. Quelles sont les spécificités de votre activité et votre champ de compétences ?

Tout d’abord, il convient de spécifier mon activité. Etre avocat en immobilier est bien trop large et il y a, sans mauvais jeu de mots, 10.000 façons d’être avocat en immobilier. Pour ma part, je me suis spécialisé dans les contentieux afférents aux agences immobilières. En d’autres termes, j’exerce dans les trois domaines de prédilection : la copropriété, la location et la transaction. De ce fait, j’interviens essentiellement dans des contentieux tenant à des litiges relatifs à des ventes immobilières, sur des problématiques de recouvrement de dettes locatives et d’expulsion mais également sur l’ensemble des différends auxquels font faces les syndics et les syndicat des copropriétaires. Cette spécialisation me permet d’apprécier tous les jours la réalité de vie d’une agence immobilière et tous les achoppements qu’elle peut rencontrer au cours de son existence. Par cette approche contentieuse, je suis en mesure de proposer opportunément des conseils adéquates et personnalisés.

Après les vagues de confinements que nous avons connues en 2020, les copropriétés ont appris à s’organiser en distanciel. Est-ce une bonne ou une mauvaise chose ?

Comme toute évolution, il faut y voir du positif et ensuite la considérer avec distance. Le positif a été évidemment de permettre une simplification des démarches pour les copropriétaires et une plus grande réactivité des syndics. De plus, le développement du distanciel en copropriété, comme dans la vie, a donné des idées à certains entrepreneurs qui développent des logiciels innovants. A ce titre, je me suis récemment entretenu avec deux associés qui ont mis au point un système de gestion informatique des assemblées générales, de la convocation à la notification du procès-verbal, avec une caméra 3D permettant de suivre l’assemblée en distanciel comme s’y on y était. Toutefois, l’expression “loin des yeux, loin du cœur” est le désavantage majeur du distanciel. La copropriété est tout d’abord un rapport de voisinage. Nombre de contentieux pourraient se résoudre à une discussion autour d’une table. C’est l’avocat qui dit ça, c’est dire ! Puis, je ne constate pas une amélioration de la participation aux assemblées générales du fait du développement des moyens de présence à distance. Un copropriétaire désintéressé ne prendra pas plus le temps d’ouvrir son ordinateur que de venir à l’assemblée générale.

Quelles sont vos attentes pour les douze prochains mois ?

En tant que jeune entrepreneur, mon attente majeure est de développer mon activité pour la pérenniser. Les douze prochains mois constituent évidemment une vision à court terme et ce temps sera consacré à continuer de rencontrer les acteurs de l’immobilier pour être au plus près de leurs attentes. L’exercice de la profession d’avocat nécessite une mise à jour régulière et une connaissance des besoins du secteur. Je me dois donc de fréquenter autant les agences immobilières que les tribunaux.

Vous êtes ministre du Logement dans un prochain gouvernement : que feriez-vous en faveur de l’immobilier et du BTP ?

Honnêtement, je suis assez heureux de ne pas être ministre ! Mais si néanmoins il fallait l’envisager, je dirais qu’il faudrait inciter les promoteurs à développer mieux, avec des matériaux de meilleure qualité. Il faudrait également favoriser les projets architecturaux plutôt que de calquer les mêmes innombrables modèles de bâtiments. Véritable passionné de l’architecture, je désespère parfois de voir les paysages urbains se transformer et observer un immeuble en vitre à côté d’un haussmannien. C’est, à mon sens, la responsabilité des maires que de mettre de côté le développement anarchique pour laisser place à une architecture choisie.

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