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Pourquoi les loyers n’ont pas baissé durant la crise sanitaire ?

Bien que la crise sanitaire a perturbé le marché du locatif en France en 2020, aussi bien pour les locations saisonnières, le locatif libre ou meublé, les investisseurs n’ont pas prévu de revoir à la baisse les loyers à percevoir. Explications.

Dans un marché immobilier déjà tendu, les investisseurs locatifs ont souvent fait le choix de ne pas baisser les loyers alors que leur logement était vacant durant la crise sanitaire. Au final, s’il était tentant de croire que le fort nombre de locations saisonnières allait se transformer en locations meublées plus durables (par l’absence de flux touristiques et aux contraintes de déplacements), que la concurrence des biens mis sur le marché allait exploser, les propriétaires-bailleurs ont plutôt préféré jouer la montre, faisant le pari que le coronavirus n’allait pas s’éterniser dans le temps. Ainsi, pour beaucoup d’investisseurs, il n’a pas été question de baisser le loyer pour louer plus rapidement un appartement non occupé.

Plus surprenant : on constate même une hausse des loyers dans les grandes métropoles françaises. Que ce soit à travers une pandémie mondiale ou des mesures d’encadrements, les loyers ne sont pas prêts d’être réajustés à la baisse dans l’Hexagone. Entre 2019 et 2020, les loyers ont augmenté en moyenne de 2,48% dans sept des plus grandes villes françaises (Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Nantes, Bordeaux et Nice), avec une mention spéciale pour la Cité Phocéenne et ses +4,26% sur un an.

Si, durant la Covid-19, certains investisseurs ont préféré laisser leur logement vacant plutôt que de baisser le loyer, ils estiment qu’il ne s’agissait que d’une crise passagère et que les mesures d’encadrements du loyer ne leur auraient pas permis de le remettre à niveau en post-Covid. En effet, dans un marché déjà tendu, les investisseurs doivent respecter l’Indice de Référence des Loyers (IRL) : baisser le loyer les aurait donc pénalisé à long terme puisqu’ils n’auraient pas pu le réaugmenter pour retrouver le niveau d’avant-Covid.

Autre élément à prendre en compte pour le bailleur : le prêt immobilier qu’il a remboursé pour son investissement locatif. Si son loyer aurait pu être revu à la baisse, ses mensualités avec la banques sont fixes et, bien que certains établissements laissent la possibilité d’adapter temporairement les échéances, c’est un calcul qu’il n’a pas nécessairement envie de mettre en application. L’investisseur peut être tenté de jouer temporairement avec le mécanisme du déficit foncier en espérant des jours meilleurs dans les mois qui suivent. Au regard des chiffres, on comprend mieux pourquoi la pierre reste une valeur refuge pour nombreux d’investisseurs qui gardent une visibilité à long terme…

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