5 questions à… Thibaut Guéant (LandQuire)

Co-fondateur de LandQuire, Thibaut Guéant accompagne les investisseurs de tous horizons (particuliers comme privés, francophones et internationaux) à acquérir des parcelles aux Etats-Unis, au meilleur prix, pour les revendre quelques mois plus tard avec une marge significative. Il nous raconte son parcours et son rêve américain…

Vous êtes co-fondateur de LandQuire et vous êtes spécialisé dans l’acquisition de terrains aux Etats-Unis. Comment se porte ce marché ?

Le marché aux Etats-Unis se porte extrêmement bien, en tous les cas à notre niveau, puisque notre marché est exceptionnel  : c’est le plus gros marché au monde pour saisir des opportunités dans le foncier partout aux Etats-Unis. Nous sommes sur environ 900 millions d’hectares possédés par des propriétaires privés sur 3.243 contés : nous sommes vraiment capables de maîtriser les recherches d’informations, les analyser sur tous ces marchés et saisir des affaires exceptionnelles deux fois moins chères que la valeur du marché. C’est un pays qui nous permet d’être très véloce, contrairement à d’autres pays comme la France par exemple : on a des démarches administratives et de la logistique qui peuvent paraître très longues dans ces pays tandis qu’aux Etats-Unis, c’est très rapide pour profiter d’une opportunité et générer une transaction. Tout cela est très important pour une activité comme la nôtre puisque nous pouvons faire travailler l’argent assez rapidement pour nos investisseurs. Les Etats-Unis, c’est un marché où nous avons la chance d’avoir accès à toutes les informations en open-data, contrairement à d’autres pays où cela a tendance à être un petit peu verrouillé au niveau des informations. Là, nous pouvons accéder à toutes ces informations en open-data, ce qui nous permet d’agréger un maximum d’informations pour pouvoir ensuite prendre les meilleures décisions de manières très rapides sur les terrains, au niveau des propriétaires privés qui possèdent ces terrains.

En tant que français, comment vous est venue l’idée de vous expatrier aux Etats-Unis et de vous lancer dans l’aventure LandQuire outre-Atlantique ?

Cela fait plus de dix ans que je suis aux Etats-Unis. Je viens du nord de la France à la base, je suis de Lille. J’ai 34 ans, je suis parti assez jeune mais c’est suite à des voyages que j’ai fait très tôt, ce qui m’a permis de m’ouvrir l’esprit. Mon premier voyage aux Etats-Unis, je devais avoir 16-17 ans : je me suis rendu compte des opportunités et j’ai la fibre entrepreneuriale en étant porté sur l’immobilier. L’immobilier, c’est une passion transmise par mes parents et c’est une logique naturelle de travailler dans l’immobilier. Mon père a toujours travaillé dans l’immobilier, il est promoteur à Lille. Il m’a tout de suite transmis, dès mon plus jeune âge, son savoir, sa passion de l’immobilier, de marchand de biens et de promoteur immobilier. Il m’a permis d’avoir un pied à l’étrier, d’être baigné très tôt dans cette industrie. Les Etats-Unis, c’est un pays dans lequel je me retrouve mieux, professionnellement parlant, parce que la culture permet justement d’avoir des façons de penser différentes, un peu plus ouvertes et dynamiques. Ils sont très portés business aux Etats-Unis, il y a beaucoup moins de tabous qu’en France. L’argent, ce n’est pas un problème, on en parle tous les jours, il n’y a pas de problématique par rapport à l’argent. La mentalité me plaît énormément, les gens sont très optimistes, très positifs sur le business. Ils n’ont pas peur de l’échec, ils n’ont pas peur de prendre des risques, ce qui permet d’être finalement sur un certain dynamisme, une certaine énergie dans les affaires. Les Etats-Unis, c’est le plus gros marché au monde, c’est la terre des opportunités. Cela colle et correspond parfaitement à ma vision de voir les choses, à ma personnalité et mon état d’esprit. Je suis parti quand j’étais en master 2 à l’époque à l’ESPI (Paris XVe) : je suis parti en plein M2, un petit peu sur un coup de tête, mais j’avais déjà l’idée de vivre aux Etats-Unis. Après, c’est vrai que l’expatriation n’est pas évidente, je me suis proposé de travailler gratuitement pour quelqu’un qui travaille dans l’immobilier à Miami. Au bout d’un an, je suis devenu le meilleur vendeur de toute l’agence et je me suis rendu compte de toutes les opportunités, de mes possibilités aussi, de mon potentiel. Comme j’ai la fibre entrepreneuriale, j’ai créé mes agences immobilières, ma société de gestion locative et mes sociétés de marchands de biens (achat / revente). C’est comme cela que j’ai commencé il y a plus de dix ans et maintenant j’ai dû faire près de 450 opérations de marchand de biens, j’ai travaillé avec un peu plus de 250 investisseurs majoritairement dans les pays francophones (en France, en Belgique, en Suisse et au Luxembourg) mais aussi des Américains.

Quelles sont les spécificités de LandQuire ?

LandQuire, que j’ai créé il y a plus de deux ans, est une société qui me permet de rayonner partout aux Etats-Unis en ayant des résultats prévisibles, en éliminant les risques que l’on peut avoir dans les investissements locatifs (travaux, impayés…) qui font chuter la rentabilité pour mes investisseurs. Là, avec des terrains, on n’a pas de soucis : il n’y a pas de locataire. Comme c’est du trading d’achat-revente, les bénéfices se font à la revente directement, en alliant la technologie, qui nous permet de prendre de grosses parts de marché et devenir le leader dans notre secteur, dans notre niche disruptive. Nous avons une valorisation de notre société qui est de 33 millions de dollars aujourd’hui pour atteindre les 300 millions de dollars sur les trois à cinq prochaines années. Nous avons ouvert le capital pour intégrer quelques investisseurs qui veulent venir très tôt dans une boîte qui est en train de prendre une grosse part de marché, de participer dans le capital de la société. Il reste encore de la place. Mais aussi sur nos projets qu’on lève toutes les semaines : on est entre un et deux millions de dollars d’acquisitions mensuelles et nous serons plutôt sur du trois à cinq millions de dollars mensuellement dès 2023.

Quel est le portrait-robot de vos partenaires / investisseurs ?

Nous avons maintenant des sociétés de fonds du Luxembourg, de Suisse, de France et des Etats-Unis qui veulent investir dans nos projets et avoir des parts dans la société. On a aussi des investisseurs particuliers (des dirigeants d’entreprises, des professions libérales…) qui veulent se diversifier sur nos projets en dollars, qui veulent profiter d’une fiscalité beaucoup moins impactante qu’en France (il n’y a pas de double imposition entre la France et les Etats-Unis) avec des rendements trois à quatre fois plus importants que ceux qu’ils peuvent trouver en France, avec des revenus passifs en plus. On a des investisseurs suisses, à Genève, qui n’arrivent pas à saisir des opportunités sur des terrains car il y a un manque de foncier très important dans les pays francophones. On est sur des rendements moyens de 15% sur une durée d’engagement de douze mois pour l’investisseur. On arrive à sortir à chaque fois 30-40% de ROI : étant donné qu’on partage les profits avec les investisseurs, ils récupèrent la moitié. Si l’investisseur ne fait pas d’argent, LandQuire ne fait pas de profit : on est vraiment dans le même bateau. C’est pour cela qu’on va optimiser les rendements et les marges pour que tout le monde soit gagnant au final. C’est un modèle qui marche bien : on a un tracked record intéressant puisqu’on a déjà vendu beaucoup de terrains et que, tous les mois, on prend de plus en plus de terrains. On a le “proof of concept” qui prouve que cela fonctionne très bien et on a des concurrents. C’est important d’avoir de la concurrence puisque 20% de nos investissements viennent de nos concurrents qui deviennent nos partenaires car ils n’ont pas toujours l’argent nécessaire pour finaliser une opération et financer une opportunité. Nous, par contre, on a l’argent pour le faire : nos investisseurs poussent pour investir dans les projets très rapidement avec nos critères. Ce sont des investisseurs particuliers, des privés, qui sont souvent des chefs d’entreprises, parfois des athlètes, des joueurs de haut niveau dans différents sports, des investisseurs immobiliers classiques en France ou aux Etats-Unis, des professions libérales (médecins, docteurs, avocats…). Ils n’ont pas le temps, ils ont besoin qu’on fasse travailler l’argent pour eux, pendant qu’ils dorment, sans rien faire. Nous nous occupons de gérer leur argent du mieux possible, en leur donnant un retour sur investissement très intéressant. Nous arrivons à atteindre les sociétés institutionnelles, des fonds (private equity) de France, de Suisse, du Luxembourg, des Etats-Unis, de Singapour, de Dubaï, d’Amérique latine, etc. Ce sont des fonds entre dix et cinquante millions de dollars. Etant donné que nous arrivons sur notre troisième année d’opération, on a un tracked record avec une équipe qui maîtrise tous les sujets (plus de soixante personnes en interne). Avec le “proof of concept”, on sait que cela fonctionne. Maintenant, nous avons la crédibilité pour attirer les gros investisseurs et rayonner de façon beaucoup plus importante, développer notre croissance de façon exponentielle à partir de 2023.

Vous êtes présent au MAPIC de Cannes (stand R7D5). Quelles sont vos attentes en participant à ce salon international ?

Nous sommes venus à Cannes pour profiter de notre séjour qui avait commencé à Paris. Nous allons aussi à Nice parce que ce sont des zones stratégiques par rapport à tous nos investisseurs dans le sud de la France. Nous passons ensuite dans les îles des Caraïbes (Martinique et Saint-Barthélemy). Comme nous avions fait le MIPIM au mois de mars, avec de belles affaires pour nos investisseurs, nous avons envie d’accompagner nos ambassadeurs, nos gestionnaires de fortunes comme Lancry International Real Estate qui nous accompagne lors de ce salon. Nous organisons aussi des évènements en complément pour rencontrer nos investisseurs qui ont déjà investi avec nous sans avoir eu l’occasion de se rencontrer physiquement. C’est une aventure humaine, c’est important de rencontrer nos investisseurs. Les nouveaux investisseurs sont curieux de découvrir la communauté LandQuire et poursuivre une levée de fonds. En une semaine à Paris, nous avions levé pas loin du million de dollars et cela nous permet de déclencher de nouveaux contrats. Le fait de se voir en présentiel, c’est aussi important car d’habitude on lève des fonds à distance avec des webinaires… Nous profitons de ce voyage-là pour accélérer nos levées de fonds.

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Du 29 novembre au 1er décembre 2022, retrouvez ImmoPotam au MAPIC de Cannes (stand R7D5) aux côtés de LandQuire et Lancry International Real Estate.